50万元流动资金先购房还是先投资

每日经济新闻
马女士今年36岁，现任某股份制银行中层领导，年薪20万元；老公林先生在国企任中层干部，年薪15万元。夫妻俩有个5岁的小孩，明年上小学。马女士有一套在外环的自住房，市值200万元；另有一套老房子市值60万元，目前闲置。自住房尚有20万元贷款，每月以公积金还贷。
　　家庭每月用于小孩的开销约3000元，每月交通、餐饮和其他开销在1万元左右，每年走亲访友还需花去2万元。家庭有储蓄30万元，另有银行理财产品20万元，以短期类理财产品为主，目前年收益率仅为2.5%左右。
　　马女士表示，由于前段时间上海房价涨幅较快，她希望找到好的房产投资渠道；另外，马女士也希望在目前低利率的情况下提高投资收益率，希望理财师给点建议。
　　方案一
　　在大盘2800点以下择时入市
　　渤海银行北京分行理财师姜龙君
　　【现状分析】
　　马女士家庭总资产310万元，负债20万元，资产负债率6.5%，家庭负债率较低，具备追加按揭贷款的能力；家庭年收入35万元，支出17.6万元，收支比例50.3%，表明家庭消费过高，不利于财富积累。究其原因：一是孩子的早教支出，二是单位离家较远造成的额外开销，三是走亲访友、交际应酬的支出。家庭具备压缩开支的空间。
　　马女士有一套市值60万元的闲置老房，长期闲置着实可惜。马女士的金融资产为活期储蓄和短期银行理财，流动性好，但资本收益率低，需要加以提升。
【理财规划】
　　房产规划马女士的小孩明年上学，需要每天接送。马女士居住在外环附近，每天往返于住所、单位和学校，不仅将增加支出较大，也耗费了大量的时间和精力。若闲置老房交通便利，建议马女士重新装修老房并搬回居住。若老房的位置不能兼顾上下班和孩子上学，则考虑出售现有老房，置换一套满足上述条件的二手房，而目前的住所可供出租或偶尔自住。
　　近几个月房价的报复性上涨已经超出了市场预期，在实体经济并未反转之前，不排除再度调整的可能。但长期来看，随着城市化进程的推进，全国重点城市的房价一定是波浪式上升。因此，不动产投资不失为一个稳健的投资品种。
　　马女士家庭月收入2.9万元，可承担1.5万元左右的月供，最多可申请住房贷款240万元或商用房贷款130万元。当前困扰马女士的最大难题在于首付款的短缺，如有必要，可通过抵押现有住房来筹集，但须先以自有资金结清剩余的20万元公积金贷款。
　　投资规划马女士夫妇工作稳定，保障齐全，可以购买定期寿险、意外险和家庭财产保单，以备不时之需；为孩子投保两全保险附加大病或意外伤害险，也可同时配置分红型保险储备孩子未来的教育金。
　　马女士现金资产50万元可做如下安排：3万元应急备用金，2万元购买保险，15万元留作老房装修基金，其余30万元存入银行，准备投资股票，待大盘跌破2800点择时入市，选择资源类和低市盈率的龙头品种加以配置。但股票投资是一项风险性高、技术性强的品种，要在相对安全的区间介入，执行严格的纪律，戒贪戒躁止盈止损，宁可错过也不要做错。
方案二
　　以置换方式在内环购买自住房
　　中国银行上海市分行外滩财富中心范一民
　　【现状分析】
　　马女士和先生收入较高，家庭财富的增长主要靠薪水收入，家庭开支主要集中在日常开销和子女教育上，约占年收入的50%。除了30万元银行存款外，家庭投资主要为期限较短的固定收益投资，收益率略高于一年期定期存款，从总体来看，生息资产的投资回报率较低。
　　【理财规划】
　　马女士希望能提高生息资产的收益率，关键在于她的期望值和风险承受能力。若马女士属于稳健型投资者，建议她主要投资银行系的信托类产品。
　　目前半年期的产品年收益率约为3%，1年期的产品年收益率约为5%，部分期限较长的产品年收益率甚至可达7%。考虑到她对房产投资的兴趣和资金流动性等因素，1年期以内的产品较为合适。
　　马女士目前手头有流动资产50万元，建议购买30万~40万元的理财产品，剩余部分在预留一定数额的家庭备用金后，投入不同类型的开放式基金中，在合理配置的前提下均衡整体资产的风险和收益。
由于马女士的房子在外环线附近，导致平时交通不便。同时，由于孩子明年上小学，建议马女士家庭在综合夫妻工作和子女教育等因素后，通过置换的方式在市区内环线附近购买一套自住房。如果新房价格较高，可将现有的2套住房全部出售以弥补资金的不足。
　　当然，都在企业担任中层领导的马女士和林先生收入稳定，应充分利用公积金账户内的余额有效降低贷款成本，减轻家庭的负担。此外，如果手头有多余的非自住房，应在简单装修后出租，提高投资回报率。