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标题: 2+根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势+21211771+源嘉文 [打印本页]

作者: ken文 时间: 2023-5-18 11:14 标题: 2+根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势+21211771+源嘉文

房价
经历了三年疫情的影响，同时经历了二十年中国的房价持续上涨，近期中国房价遇到了前二十年从未遇到的困境，包括开发商暴雷、断供潮等。因此结合房地产 “长期看人口、中期看土地、短期看金融”的逻辑框架，尝试作出以下分析：
从长期来看，人口会流向经济比较发达的地区，目前北上广深等一线城市的GDP占全国GDP的比例要比人口占比要高，人口依然有向一线城市迁移的趋势。受一线城市的带动，一线城市周边的二线城市的GDP占比也不断提高，考虑一线城市高房价的压力，二线城市的人口要将呈净流入的状态。人口净流入将增加一二线住房的刚需，同时，会突显一二线城市核心区域的稀缺性，仍有房价上涨的动力。
从中期来看，国家在十四五规划提出“城市群都市圈”，未来应该会更加注重超大型城市的城市规划，通过改革土地供给制度实现城市建设用地指标向都市圈内城市倾斜，增加都市圈内城市的土地供给。但从近期一二线城市土拍的热度来看，核心区域的土地仍是抢手货，但非核心区域或更新难度大的土地却不断受到流拍，因此区域性差异会越来越大。
从短期来看，目前中国的经济水平已基本恢复到疫情前的水平，但从央行近期的货币政策基调来看，央行使用货币政策越来越谨慎，不再是大水漫灌。而且，国家在陆续出台房地产相关政策，政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。
因此，我预测一二线城市核心区域的房价还是会有一定幅度的上涨，之后房价上涨的幅度将逐渐下降，非核心区域的房价应该会平稳甚至有所下跌。都市圈外的其他城市（三四线）的房价会有一定程度下跌，但也相对稳定。

股市
我认为中国股市的走势取决于三个方面，一是国家政策，二是经济的发展情况，三是资金流向。
从国家政策来看，随着中国政府对资本市场越来越重视，制度越来完善，包括全面注册制的改革，区域性股权交易中心以及风险投资的不断发展，将使中国资本市场焕发新的活力。
从经济的发展情况来看，目前中国的经济水平已基本恢复到疫情前的水平，同时中国创新驱动发展战略不断通过创新为经济赋能，近些年也催生了许多创新型、科技型企业。随着中国创新能力的不断加强，以及多层次资本市场的不断完善，而且国家实施的结构性去杠杆，需求侧管理等改革，将使更多的资金流入到房地产以外的实体经济中，促进经济增长。
从资金流向来看，当房产的流动性逐步减弱，剩余的资金将会投入到股市当中。目前由于房价压力，人们对资产性收入，特别是金融资产的需求越来越高。随着人们对金融产品的了解越来越多，未来资金的投入也会更加稳定。另一方面，随着中国养老制度的不断改革和机构型投资者的不断发展，未来投入中国股市的资金也会越来越多。
因此长期来看，中国未来股市长期来说发展潜力较大，本人预测2024-2025期间将有一波牛市。

汇率
汇率是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。我认为未来中国的汇率走势主要取决于以下几个因素：
1. 经济因素：中国经济增长速度放缓可能会对汇率产生一定的影响。如果经济增长放缓，中国政府可能会采取措施来支持汇率，例如采取货币政策或提高利率。
2. 利率因素：利率水平对汇率有很大的影响。如果利率上升，美元可能会升值，而如果利率下降，美元可能会贬值。
3. 贸易因素：中国的贸易政策对汇率也有很大的影响。如果中国采取了更加自由贸易的政策，可能会导致美元贬值，而如果中国采取了保护主义政策，可能会导致美元升值。
4. 政治因素：政治局势的变化也可能对汇率产生影响。如果国际形势紧张或者出现了重大的政治事件，可能会导致汇率波动。
总体来说，未来中国的汇率走势是受多种因素影响的复杂过程，需要综合考虑各种因素的影响。长期来看，随着中国经济的快速发展，以及中国资本市场对外开放的推进，人民币将会升值。

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