2+关于中国房价、股价、汇率未来的走势分析+杨盛宇+23210159

从宏观角度看，之所以这几年房价下跌，本质是老百姓负债率已经很高了，很难再加上去了。
如果看数据，会发现中国居民部门杠杆率就是在2020年底见顶的，当时大约达到了62%的杠杆率，这正好也是热点城市房价见顶的时间。
在见顶之后它没有像当年日本和美国那样拐头向下，而是顽强地在高位横住了，但即便如此，我们还是经历了长达三年的房价下行。这是因为在巨量的房地产供应和库存下，要使得房价继续上涨必须要有和过去一样呈指数增长的增量信贷持续进入，否则价格就绷不住。
而杠杆率还不能很好地表现中国人的实际负债压力，因为杠杆率的基数是GDP，而不是可支配收入。考虑到中国人的可支配收入占GDP比重是全球主要经济体中最低的，那么中国人的实际体感负债压力是明显高于杠杆率所显示的数字的。
中国居民收入占GDP的比重只有45%，作为对比美国的这个比值是83.4%，比例是中国的1.85倍。
也就是说，中国63.5%的居民杠杆率，对于居民来说的财务上的实际压力相当于美国的1.85*63.5% = 117.5%，而美国现在的居民杠杆率大概就是73%，在次贷危机之前的最顶点也就是刚到100%，这还没有考虑到中国目前的社会保障和福利水平还远不如发达国家这一大背景，毕竟社会保障的不足会让居民在增加负债时感到更大的压力。
根据经济规律和历史推测，如果这一轮楼市风险要得到实质性的出清，那么居民杠杆率肯定是要降下来的。但截至现在，居民杠杆率仍在高位横盘，所以我们不能说过去几年不断地降息降准降首付以及取消限购限售没有作用，因为它让居民杠杆率顶住压力没有下降。
作为对比，美国在2008房地产泡沫破裂后，居民杠杆率迅速下降，直至风险出清。如果我们根据所有的经济学经验和历史推测，中国居民杠杆率在后续不得不下降，那么这一轮房价下跌还没有结束。
除了加杠杆买房的潜在能力几乎被榨干之外，我们赚取本金和月供的能力也面临挑战。过去几年会发现一个现象，那就是曾经那些造富很快的行业，一个接着一个被锤，比如互联网、房地产、教培、金融、游戏等等，而这些行业几乎囊括了所有高收入的打工人。