2+关于中国房价、股价、汇率未来的走势分析+23210144+罗泽佳

关于中国未来房价、股价、汇率的走势，各界众说纷纭。毕竟不同圈层的人员掌握的信息不尽相同，同时站在不同立场看待事务发展的角度也不一样。作为一名金融专硕的学生及一名国内金融行业从业人员，我也尝试借助所掌握的经济学理论及所了解的市场情况，浅析一下中国未来房价、股价、汇率的走势。
一、房价
   受房地产政策调控及疫情导致国内需求疲软的影响，中国房价整体从2021年下半年开始走弱。一线城市房价整体相对扛跌，但非核心区域及二手房价格较峰值仍有较大调整，核心区域房价跌幅相对较小。中小型城市房价跌幅明显，部分地区的房价较峰值回落超过60%。
持续回调的房价及日渐萎靡的房地产成交市场或已超一开始的调控预期，为使国内房地产“软着陆”，房地产政策自2023年年中开始转向，今年各地更是密集出台购房刺激政策，但截止目前来看，收效甚微。根据统计部门的统计数据，2024年1-5月，全国新建住宅销售额同比下降30.5%，截至今年5月，房地产开发景气指数只有92.01，创近几年新低。
   目前国内房价走势难改颓势或有两个主要原因。一是国内经济疲软、需求减弱，同时虽有购房刺激政策但“房住不炒”的总原则没有放松，也抑制了房地产投资的需求；二是持续了十多年的房地产牛市推高的房价已偏离（甚至严重偏离）房产的实际价值，在需求难以为继的情况下房价必然要回归理性水平。
   直至今日，包括北京等主要城市在内的各地仍在密集出台购房刺激政策，刺激手段包括购房低首付低利率、部分地区开发限购等方式。但据目前市场反馈以及市场供需分析，预计短期房价还是难掩下降趋势。正如上边提到的目前经济整体发展乏力，需求疲软，房产需求同样收到影响。诚然，近几年国内利率水平不断下调，购房融资成本较三年前大幅降低，但购房首付及后续房贷月供也不是一笔小数目，对于普通的工薪阶层仍会造成一定经济压力。而目前国内经济在承压中尝试转型，不少行业岗位都在进行人员优化精简，因为对于未来收入预期有较大的不确定性，所以即便在融资成本下降的情况下需求者也不敢轻易举债购房。同时，随着美国通胀好转，欧美进入降息周期，在国内外息差缩小，货币贬值压力减弱的情况下，国内为刺激经济发展仍有降息空间，购房融资成本有可能进一步下降，在这种预期之下，部分住房需求者仍处于观望状态。另一方面，由于前期各大房地产开放商积极囤地建楼，目前仍有库存积压需待消化，而房企资金周转压力增加使得供给侧也有降价抛售的动机。
   综上，预计短期房价依然承压，仍处于下降轨道，但在购房刺激政策持续推动及利率下调空间收窄的情况下房价降幅有望收窄，降速放缓。中期来看，央行设立的保障性住房再贷款有望带动各地收储，有效托底房价，同时考虑人口迁移等需求情况，一二线城市房价整体有望在今年底或明年上半年率先企稳，而其他城市房价的调整周期可能还会更长一些。长期来说，这一次房地产调控、房价调整有利于挤出房地产泡沫，使房价回归相对均衡水平，而后随着城镇化的持续发展，在人口出生率相对稳定的情况下，国内房价与经济增长同频，更有利于国内房地产行业在这一轮产业出清后的长期稳健发展。

二、汇率
   近几年，随着中美货币政策周期错位，中美利率倒挂，自2022年年初人民币兑美元开始贬值。期间随着市场预期变化人民币汇率短暂反弹，但最终预期落空，人民币兑美元重回贬值通道。目前离岸人民币兑美元坚守7.4关口，汇率在7.1-7.35之间呈现震荡格局。
   目前人民币汇率依然承压。一方面国内出口借助部分产业优势在今年逐渐企稳回升，而且欧美进入降息周期，对人民币汇率形成一定支撑；但另一方面，目前国内经济低迷，仍需国家财政政策和货币政策的持续支持，国内利率也仍有下调空间，不排除在欧美进入稳定降息周期后国内继续降息，在这两方面因素博弈下，预计人民币兑美元汇率走势中短期仍呈现震荡格局。而长期汇率更多与国家整体经济发展挂钩，待国内找到下一个持续稳定的经济增长点，实现经济全面复苏，人民币有望强势升值，汇率将达到新的平衡点。

三、股价
   个股股价主要与其所处行业景气度、企业自身经营情况，以及市场资金短期炒作等因素相关，千股千面，不一而足。这部分讨论的是国内A股主要指数走势。以上证综指为例，自2020年下半年因疫情防控初见成效市场走出一波小牛市后，2021年进入横盘整理，在3500点上下波动，而自2021年底开始指数进入下降通道，两年半时间已5次跌破3000点关口。目前A股市场缩量明显，投资者信心不足，指数焦灼态势持续。
   都说股市是经济发展的晴雨表，但自2007年2月26日上证指数首次站上3000点，迄今17年间上证经历了58次3000点保卫战，截止今日还在进行第59次的保卫进攻，这与这17年来国内日新月异的发展情况明显不符。当然目前A股上市家数及总市值体量与2007年相比也有很大区别，但指数长期疲软，牛短熊长的A股市场，或许与需进一步完善的市场机制及投资结构也有很一定关系。
   目前国内仍在经历产业升级变革阶段，新的经济增长点未现，股票市场无投资主线，再叠加投资者信心不足，资金不断流入债券市场（目前国内债券型基金规模已逼近10万亿规模），股票市场明显缩量，交投不活跃，指数缺乏上攻的动机与动力。而为维护市场稳定，经观察资金动向，“国家队”在关键点位持续买入主流指数ETF托底市场，对于大盘形成一定支撑。预计短期A股整体仍将呈现窄幅震荡格局。中期来讲，A股市场或有结构性机会但整体走势仍不明朗。目前市场重点关注7月中旬的二十届三中全会，届时或许会有国家下一阶段重点扶植发展的行业、产业方向，同时上市公司陆续披露半年度业绩自证经营情况，均有利于股票市场资金形成合力确定投资主线。而随着市场持续改革，通过严抓上市财务造假、加大退市监管力度，规范私募机构投资等各项措施实施，市场或将经历改革阵痛期，再加上国内经济复苏增长仍需一定时间，A股市场中期预计仍难有强势上涨行情。从巴菲特指标，即股票总市值/GDP来看，截止2024年6月28日收盘，A股该比率低于60%（约为59%），根据历史经验，此时投资A股胜率较高。鉴于以上对A股市场中短期预判分析，此时投资A股为取得较好收益或许需要更长一段时间。待A股市场经历改革，肃清不正之风，同时国内产业结构成功调整升级，经济有望全面复苏并保持稳定增长，A股整体股价或将迎来稳健增长。