2+中国未来房价、股价、汇率走势+23210137+刘沛东

对于中国未来房价、股价、人民币汇率的预测
（所有预测仅代表短期，不考虑战争、改变人类生产方式的技术革新等方面）
  对未来人民币汇率的预测，简而言之就是保持稳定。从主观上说我国货币政策目标是保持货币币值稳定，并以此促进经济增长。从这样的目标设定当中可以看出保持人民币币值稳定的战略高度和战略地位。此外，我国采取了有管理的浮动汇率制度和较为严格的外汇管制，国际资本冲击很难对人民币币值带来较大影响。从客观上说，中国经济体量大，具有一定韧性，各项影响短期汇率的因素很难对人民币汇率产生较大影响，主要还是看中国宏观经济走势以及与美元的比价走势。考虑到中国货币超发的大背景，不太需要担心人民币汇率上升的问题。出口是中国经济的重要支柱，当人民币汇率下行时，出口将拉动宏观经济增长，且中国有庞大的外汇储备，足以让经济下行周期在国际市场上大量买入人民币。
  上一段文字中提到的货币超发的大背景其实也会影响房价和股价。不可否认的是，这些货币终究会流向各自领域。可以把房市和股市视作两个蓄水池。在后疫情时代，信贷扩张将成为货币政策的主旋律，因此主要考虑钱到底流向哪一个领域。
  对于股市，可以选取PE估值作为一个关键指标。截至2024年6月28日，上证指数的平均市盈率为12.711，深证指数的平均市盈率为20.032，十年分位数大概在13-15%左右，创业板和科创板大概在30左右，可以算是一个历史低点。横向对比来看，标普500的市盈率大概在15左右，纳斯达克大概在33左右，恒生指数在14左右，中国股票市场各主要指数并未出现明显高于世界主流股指的情况。从市盈率来看，中国股票市场下跌空间有限，但也并不能说是牛市即将到来。近年来股票市场和宏观经济情况相关性并不是非常强，这将导致投资者信心不足，而这也是中国股票市场难以出现显著赚钱效应的主要原因。因此关键还是在于提振信心。
  对于房市，可以选取租售比作为一个关键指标，居民杠杆率和城镇化率作为辅助指标。其中租售比是建立在资产价格定价模型之下的理性方面的指标，而居民杠杆率和城镇化率则作为非理性方面的指标。房地产短期看政策，中期看金融，长期看人口。目前房地产相关的刺激政策已经相继出台，利率水平也降至了一个历史低点，但长期来看，中国将面临人口下降的大趋势。2023年，中国四大一线城市的租售比大概在1:615左右，远远大于国际标准的200~300倍。租金回报率更是在1.8左右，考虑到房子的折旧成本以及购买房产时的利息成本，房地产的内在价值有限，投资房地产将是一个不理性的选择。房地产在中国比较火热还有一个重要的原因是传统文化的影响，实际上在很长一段时间内，中国房地产市场的租售比并没有达到国际标准，但是在这段时间内仍然有大量居民负债购房。目前中国居民杠杆率已经到76%左右，城镇化率也早已超过了66%，这两者都没有太大的上升空间。这也意味着那些非理性的购房者也无力再承担更大的负债，也没有更多的人愿意为房地产而负债。面对人口的下降，城市旧改或许是一条出路。主要城市核心地段的房产仍然具有稀缺性，而房产的总体供给却是过剩的，出现了结构上的供需不均。目前的房地产市场对于折旧较为敏感，同一地段的不同新旧程度的房产单价可能会差距几倍，允许原有居民自费原拆原建，淘汰掉不受年轻人喜欢的老破小，增加核心区域的房地产有效供给，优化房地产的供需结构。
  相对于房地产市场来说，股票市场的流动性要好很多，在疫情之后，许多人收入下降，不敢背负较大的负债，因此会因为流动性的偏好而选择将钱放入股市，当然这也是建立在提振投资者信心的情况下。最坏的结果就是这些多余的货币并没有找到合适的去处，最终导致更低的利率及经济的长期低迷。