2+中国未来房价、股价、汇率的走势分析+23210119+杜佳伟

宏观经济分析房地产、股价、汇率分析
中国房地产的当下：投资品向消费品时代转变
分析当下中国地产所处阶段，先回溯过去，然后展望未来，了解了过去和未来之后，我们才更能更加清晰当前中国地产所处阶段以及，中国内需所处状态。
亚洲国家在经济崛起过程中普遍面临一个共性问题，房价涨速偏快，背后反应的是亚洲经济体战后的共性经验，快速工业化驱动快速城镇化。而在快速城镇化时期，地产经历的不单是涨价这样简单，驱动房地产快速涨价的底层逻辑是当时地产市场的投资品属性大爆发。快速城镇化结束之后，地产终将步入消费品时代，而房价下行，销售下台阶，所谓房地产供需格局发生根本性变化，描述的也恰恰是投资品时代向消费品时代切换的阶段。
当下中国地产，正在经历一个投资品向消费品转型时期。2021年中国房地产宣告结束投资品时代套户比能够直接反映房地产供需状况。套户比公式中，分子是城镇居民拥有的总房屋套数，分母是城镇居民家庭总户数。毕竟房地产需求是以家庭为单位进行衡量，房地产供给我们看存量住比以微弱态势增长，均在 1 以上。套户比描绘的中国地产现实，2021 年之前中国地产供不应求；2021 年之后中国地产步入基本供需平衡状态。这一数据既印证了 2022 年以来中国地产链下行的事实，也印证了去年政治局会议提到的，房地产供需格局发生根本性转变。
未来的四个趋势
  一，房地产价格以及土地定价重塑。
   投资品时代下的“投机”定价成分将被挤水分，房价和土地价格中枢下台阶，价格波动率收敛。
  二，房地产销售投资量下台阶。
1950-1980 年代（包括部分 1990 年代）出生人口，绝大部分商品房购置需求集中在 2001 年-2021 年期间表因为 1998 年中国才开启住房商品化改革。2021 年城镇居民套户比跨上，标志着四代人（1950-1980 年出生人口，十年一代，共计 4 代人）的商品住宅需求基本被满足，未来每一个十年，房地产销售和投资量均被当期年轻人的新增住房需求决定（只有一代人）。显然，房地产销售和投资量系统性下台阶。
  三，房地产经历快速分化。
   投资品时代中，地产涨价是普遍预期，因为不同能级城市普遍面临房地产供不应求。随着市场逐渐饱和，高速城镇化之后人口流速减慢，并且人口进一步从城镇流向城市，从中小城市向大城市集中，此时房地产供需格局快速分化。
高能级城市房地产仍在相当一段时间供不应求，这些地区房地产仍存投资价值，低能级城市地产进一步供大于求。由此我们发现，房地产从投资品向消费品模式转换过程中，房地产大分化时代也开启。
趋势四，房地产和土地牵引的资产负债再平衡。
   资产负债表再平衡，对应到现实情况就是不良资产出清，行业供给出清。消费品时代地产市场容量较投资品时代下降，这就注定了投资品时代庞大的地产投资、销售、土地供给、金融扩表，均会面临下修。行业出清，资产负债表重塑，这是房地产从投资品向消费品时代迈进的必然趋势。
中国地产从投资品向消费品时代切换过程中，有三个重要的存量问题需要解决。一是土地溢价下降，土地出让金规模下台阶之后，持有土地部门资产负债表再平衡；二是房地产溢价下降，房地产销售投资规模下台阶之后，房地产及联动产业供给出清；三是保交付。
股价相关分析趋势
   从指数表现来看，2024年上半年，上证指数收于2967.40点，上半年下跌0.25%，最低2635.09点，最高3174.27点；深证成指收于8848.70点，下跌7.10%，最低7683.63点，最高9805.92点；创业板指收于1683.43点，下跌10.99%，最低1482.99点，最高1926.40点。
一、低空经济，随着近3个月各地的低空经济招投标也正在如火如荼地进行，政策往订单传导的预期正不断强化。下半年低空经济有望从此前的概念性炒作，转向订单落地的基本面上涨。后续仍可在整机及零部件、规划设计、管理系统、运营等低空经济的主要环节中，留意产业趋势落地节奏明显超预期的方向。
二、银行，若仅从单日涨幅的角度来统计，银行板块较易被市场所忽视，但事实上银行股是上半年板块效应最好的方向之一，整体涨幅近20%。究其缘由，2024年权益市场波动较大，投资者风险偏好走低，资金寻求确定性更强的收益。银行股较高的股息率以及极低的估值成为资金的优选，叠加市场防御需求上升，助推了整个银行板块的市场表现。
三、电力，电力板块之所以能够展现超额收益。一方面，受益于煤价下跌和电价的改善提升了火电企业的盈利能力，1H24火电业绩延续改善趋势。同时，电改政策的推进，如容量电价的落地和煤电联动，增强了火电企业的业绩稳定性，提升了市场对火电板块的信心。此外，相关核心企业充沛的现金流和高分红能力也提供了防御性，吸引中长期配置性资金的抱团。
四、AI，AI的浪潮还在继续，英伟达市值突破三万亿美元，但A股的各路AI概念股早已不复去年鸡犬升天的盛况，市场对于AI的炒作趋于理性，除了部分直接参与到英伟达供应链的算力硬件外，最受资金追捧的便是以AI手机与AI PC为代表的端侧AI概念，随着AI端侧产品和应用的技术迭代，市场预期将有更多AI爆款产品出现。从5月底开始，一批AI手机与AI PC概念股狂飙，并带动整个消费电子板块共振上涨，其中英力股份9个交易日大涨超160%，立讯精密、蓝思科技、领益智造等大市值权重个股6月涨幅均超过20%。
汇率相关趋势分析
人民币对美元即期汇率在上半年的最后一个交易日以升值收官。6月28日，人民币对美元即期汇率16时30分收盘报7.2659，较上一交易日涨30个基点，结束了6月14日以来的微跌走势。今年上半年，人民币对美元即期汇率累计下跌1739点，跌幅2.45%。中间价方面，今年上半年，人民币对美元中间价从7.0827下跌至7.1268，累计下跌0.62%。下半年汇率压力能否缓解，主要还是看美联储能否开启降息。下半年的基准情形是：美联储最多在四季度降息一次，对应国内下半年的货币政策仍然是以等待为主，降息的时点和节奏或将与美联储同步，短端利率的空间将会打开。当然，下半年存在另一种可能的情况是，适度放松汇率的波动。在这种情景下，汇率波动有所提升，那么国内政策的空间打开，根据过往货币政策实践的经验，对应下半年可能会有降息出现，短端利率空间打开。