[理财咨询] 年收入45万元的80后家庭换房理财规划

王先生，36岁，月收入14500元，年终奖35000元，每月生活支出2500元；王太太，32岁，月收入15000元，年终奖30000元，每月生活支出2000元；孩子刚出生，每月生活支出2000元。拥有自有住房2套，一套市值为150万元，有贷款80万元未偿还，每月还款6600元，另一套市值为140万元，有贷款45万元未偿还，每月还款7400元。还购买了一套公寓用于投资，市值42.5万元，每月可收取租金2000元。现金和活期存款1万元，定期存款4.5万元，基金1.2万元，每月理财收入约300元。黄金2.1万元。王先生和王太太有社保，并且购买了商业保险，王先生的保额为20万元，保费由公司负担一部分，自己缴纳的保费为每年2500元，王太太的保额为25万元，保费同样由公司负担一部分，自己缴纳的保费为每年3000元。其他费用支出1年为1万元。家用车2辆，每辆市值10万元，每月用车支出约3500元。王太太希望盘点一下个人的财务情况，并为未来做一份理财规划，满足为孩子18岁筹备50万教育金的需求和换一套120平米房产的需求。

一、家庭财务状况诊断
从表1的资产负债表来看，王太太的家庭负债占资产的比重为34.6%，表明王太太的家庭财务较安全，风险评级为中等风险。王太太的家庭正处于成长期。这一阶段里，家庭成员的年龄都在增长，最大开支是保健医疗费、学前教育、智力开发费用。同时，随着子女的自理能力增强，父母精力充沛，又积累了一定的工作经验和投资经验，投资能力大大增强。

从王太太家庭目前收入支出情况来看，夫妻两人的月总收入29500元，其中，男方的月收入为14500元，占比45.6%，女方的月收入为15000元，占比47.17%。目前王太太的家庭月总支出为24000元，其中，日常生活支出为6500元，占比27.08%，月房贷还款支出为14000元，占比58.33%。家庭日常支出占月收入比重为20.44%，低于50%，表明王太太的家庭控制开支能力较强，家庭储蓄能力较高。王太太的家庭月房贷还款占月收入的比重为44.03%，超过40%，表明王太太的家庭财务风险较高，未来在利率上升通道中应设法降低财务风险，缓解还款压力。从年节余来看，王太太的家庭每年可节余143100元，留存比例为32.04%，王太太的家庭储蓄能力较好。储蓄能力是未来财富增长的关键。

二、家庭理财规划
1．应急规划
从表3来看，王太太家庭需要准备123000元的应急准备金。王太太可以将其中的1/6以活期存款方式保留，另外5/6购买货币基金等。

2．长期保障
从表4来看，王先生的年收入20.9万元，已购商业保险保额为20万元，可保障意外情况发生时1年的收入。如果王先生希望意外情况出现时能保障未来5年的收入，则保险缺口为84.5万元。由于王先生家庭还有房贷，王先生负担房贷的50%，如果考虑意外情况出现时能保障房贷顺利偿还，则保险缺口为125万元左右。如果将保费控制在年收入的10-15%范围内，王先生还可增加18400-28850元的保费来加强长期保障。
王太太的年收入21万元，已购保险保额25万元。保额缺口仍有80万元；考虑意外情况出现时能保障房贷顺利偿还，则保险缺口为142.5万元左右。如果将保费控制在年收入的10-15%范围内，王太太还可增加保费18000-28500元来加强长期保障。

3．子女教育规划
从表5来看，如果每月定投基金1172元，按7%的年收益率测算，则王太太可以为孩子18岁时筹备50万元的教育金。如果考虑学费按3%的**率上涨，则可增加定投金额至1990元。

4．养老规划
从表6来看，王先生和王太太两人每月的生活费用为4500元。由于王先生和王太太年长了4岁，按3%的**率计算，在王先生24年后退休时这笔生活费用将上涨为9148元，在王太太23年后退休时将上涨为8881元。由于王太太先退休，因此以王太太退休时点来测算养老费用，测算结果为266万元。如果这笔费用的50%可以由社保满足，另外50%则需要自己筹备，则王太太家庭每月需要定投1953元。

5．基本规划完成后的收入支出情况
从表7来看，上述基本规划完成后，王太太家庭的月节余为3857元，年节余为38439元，留存比例为8.61%。这说明完成上述基本规划的月财务资源和年财务资源是足够的。

6.换房规划
王太太希望在2年内能换一套120平米的房，改善居住条件。由于受限购政策的影响，王太太必须出售手中的一套自住房才行。考虑到房产的地理位置和升值空间，王太太可以将其中的一套140万的自住房出售，扣除贷款45万元以及税费后，约可获得90万元的现金。出售该房产后，贷款减少45万元，每月还款支出减少7400元。王太太家庭手中可动用的投资资产有98.8万元。如果王太太按上述四个基本规划调配了财务资源，则2年左右可筹备的首付款约为130万元。如果新购买的房产只能贷款30%，贷款利率预计为6.15%，则王太太能负担的房价为186万元，按120平米计算，即能负担的买房单价为15553元/平米。上述操作的条件是现在将房产出售，等待2年筹备到130万元首付款时实施。如果现在不出售，则2年内可筹备的首付款仅为112万元，按贷款30%测算，则王太太仅能负担的房价为160万元，按120平米测算，能负担的买房单价约为13333元/平米。

三、家庭理财实施策略
1.对于王太太的家庭来说，需要准备约12万元作为应急资金。其中2万元以活期存款保留，10万元购买货币基金。
2. 王先生的保额可保障意外情况下1年的收入，如果需要保障5年，还可增加18400-28850元的保费来进一步加强长期保障；王太太还可增加18000-28500元的保费来进一步加强长期保障。
3. 王太太家庭可定投基金1990元作为孩子的教育基金。
4. 王太太家庭可定投基金1953元作为养老基金。
5. 王太太如果现在出售一套140万的自住房，未来2年可换购价位为15553元/平米的120平米自住房；如果现在不出售，未来2年仅能换购价位为13333元/平米的120平米的自住房。

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