关于中国房价、股价、汇率未来的走势分析+23210141+吕明超

在房价、股价、汇率三个变量中，汇率会影响房价和股价，所以先分析汇率走势；而股价走势分析难度较大，所以放在最后。
一、关于汇率走势的分析
我对汇率观点如下：随着欧美加息预期逐渐变现，人民币汇率将逐渐企稳，但受制于国内经济状况，在未来一个较长的时期内人民币难以较大幅度升值（即人民币/美元比值将处于高位）。具体分析如下：
1、人民币汇率短期内将逐步企稳，甚至有小幅度回升，主要基于以下分析：（1）全球主要货币陆续降息将有效缓解人民币贬值压力：欧洲央行6月已开始实施降息，英国、加拿大、澳大利亚央行预计下半年也将开始逐步降息，美元预计年内至少降息一次从而正式进入降息通道。（2）中国央行外汇储备相对充足，并一直通过收缩离岸市场人民币流动性等手段企图稳定人民币汇率。
2、人民币在未来一个较长的时期内难以较大幅度升值，主要基于以下分析：（1）美国CPI（5月份3.3%）和就业数据（5月份失业率3.9%）处于相对温和的中间阶段，因此本轮降息目的是防止经济疲软而非刺激经济复苏，所以预计总体降幅不会太大、降息速度不会太快，未来一段时间内中美仍将维持一个较高的利率差，从而使得人民币汇率承压；（2）中国国内经济处于结构性调整阶段，其调整过程需要一个较长的时间，在此期间CPI走低、失业率攀升、房地产等关键行业持续疲软等等，以上情况促使中国央行有降息以刺激投资和消费的压力，预计在欧美降息之后，中国央行将跟进降息，进一步使得人民币汇率承压；但预计中国央行将兼顾国内经济复苏与维持汇率稳定的关系，所以总体上人民币汇率将企稳甚至小幅回升，但不会快速或大幅度升值。

二、关于房价走势的分析
我认为中国房价将呈现以下走势：
1、短期内将持续下跌趋势，但下跌速度将放缓直至稳定，预计2025年上半年本轮房价下跌将触底，一线城市核心区域在其后的1-2年甚至有可能有一定幅度回暖，但短期内难以达到下跌前水平。（1）当前房地产价格下跌的动能仍未耗尽，投资客基本完全退出，刚需仍在观望，二手房主“挤兑”式出逃仍在拖累整体房市；同时，受制于欧美高利率水平，房企境外融资净流出等因素，新房降价抛售以回笼资金求生状态仍将持续一段时间。（2）基于房地产下跌对相关产业链发展、就业、财政税收、居民财富等诸多因素的影响，政府已决心救市，预计后续仍将陆续出台一系列有利于稳定房价和房地产融资的政策，以促进房地产企稳回升。（3）一线城市基于其经济发达程度、优秀的配套设施和强大的人口虹吸能力，必将率先走出泥潭，并有一定幅度的上涨，但是基于房地产投资客逐步退出，房价短期内难以恢复到下跌前水平。
2、中国城市房价长期来看将出现缓慢下行趋势，不可逆转。（1）中国人口自然增长率自2022年以来已转为负数，青年生育观念和家庭观念发生了难以逆转的变化，人口老年化、少子化将同时出现，极大影响未来房地产消费规模。（2）中国的城镇化率基于其实际国情，未必会达到欧美国家的高水平，中国房地产发展也难以通过中国与欧美的城镇化水平差异进行乐观估算。虽然中国的城镇化率（2023年为66%）与西方国家（英国83%、美国82%、法国80%）虽然仍有一部分差距，但考虑到中国政府在“美丽乡村”基础投资建设方面做出的巨大投入，农村路、水、电、气、网等方面得到极大改善，再叠加生活成本因素， 60后—80年后年龄区间的农村人口不会大规模搬迁到城市。相反，该年龄段的部分城镇人口将会反流至乡村，对冲农村走向城镇化的青年人口规模。
3、不同区域之间的房价的分化趋势将逐步扩大，一线城市和二线城市的核心区域将基本稳定甚至略有回升；三四线及以下城市长期下滑趋势难以阻挡。不同发展区域之间房地产发展水平的分化已经出现，但在未来该趋势将进一步扩大。一二线城市未来一段时间房地产行业发展将依赖于旧改（拆旧建新），而三四线及以下城市未来相当一段时间内（10年级别的时间周期）房地产发展的主线是去库存。
4、房地产投资属性将逐步消退。（1）本轮房价打破了很多旧有的社会观念和思维，并将反过来深刻影响房价。本轮房价下跌，不仅是房地产行业周期发展和中国结构转型，同时也打破了中国底层民众的“房价不会跌”、“无房不结婚”等社会观念，这些观念背后隐含的是房地产的投资属性而非自用属性。这些观念一旦打破，房地产投资自然消退，使得未来房价上升承压。（2）政府虽然决心救市，但依然警惕房价再次膨胀，进一步削弱了房地产的投资属性。这一猜想在过去一年房地产刺激政策出台的速度及程度方面可见一斑。另外，虽然最近一年多不再提“房住不炒”，但基于执政者中华民族伟大复兴的总体规划以及十八大以来的施政轨迹，预计在房地产回暖后相关房地产刺激政策即有可能会逐步回调。因而，相对于股票、债券等金融产品，房地产的投资优势逐渐下降而劣势逐渐显现，房地产投资属性将进一步消退。

三、关于股价走势的分析。
预测中国股市未来走势是非常艰难且痛苦的作业（因为回顾历史都是一地鸡毛）。站在过去20年到5年前这15年的任何一个时间点预测2024年6月的股市，很难想象我们仍然在经历所谓的3000点保卫战，同理推论，现在看未来5年，谁又能信誓旦旦得说不会出现2500点保卫战？或者是不会再现5178点或6124点的荣光？
虽然难以预测未来走势，但仍可以有一些基本的观点分享：
1、总的趋势而言，单从指数的数字来看，上证指数当前3000点的水平，与中国经济30年来的总体发展水平对比而言属于低估的。上证指数发布于1990年底，彼时中国GDP1.89万亿，2023年底中国GDP126万亿，大约是当时的67倍；而上证指数3000点相对发布之初仅30倍，大约是gdp倍数的一半，即便考虑各种调整因素，单从指数而言，3000点也是低估的。但低估不代表一定会上涨，毕竟还有很多其他影响因素。
2、基于经济基础面的分析，股市未来一段时间大概率仍将以横盘波动和结构性调整为主，或有一定程度的爬升，但气贯长虹的上涨或短暂复现5178点或6124点荣光的概率都较小。基于以下几点分析：（1）利率差与外资流入意愿限制。基于前述汇率有关的分析，中美未来一段时间仍将保持较高的利率差，外资流入意愿不强。（2）贸易争端影响出口。中美贸易战持续，中欧贸易摩擦开启，未来不排除与其他国家产生新的贸易摩擦；中国新兴产品走向欧美市场道路坎坷，开启新兴国家市场需要时间，同时也受制于新兴国家居民的消费能力。（3）中国经济结构转型的过渡期，赛道切换拖累经济发展。中国当前及未来相当长一段时间内（5-10年）都处于经济结构转型期，旧的产业将逐步淘汰，新产业孕育但尚未成熟，新旧产业切换带来的摩擦性失业增加了居民就业、收入的不确定性，反过来拖累消费支出，进一步拖累经济增长。（4）地缘政治和局部战争影响，其中尤以越来越急促的台海局势发展最为突出，直接影响到外资对中国市场稳定性的预判和信心。上述利率差、贸易争端、经济结构转型和地缘政治影响等多因素叠加，很大程度上决定中国股市未来数年都不会出现气贯长虹的增长趋势。
3、中国股市的机制健全乃至成熟，仍需要投资者特别是散户投资者付出极大的代价，也就是投资者教育成本。只有当非理性投资者对市场失望透顶进而彻底离场或趋于理性投资（而不是闻风投机）的时候，市场才能按照经济学的规律实现相对（仅仅是相对）理性的、专业的定价，在此之前，若要相对准确预测股市，与其学习经济学，还不如学习大众心理学。