根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势—20211613-刘谦

房价：房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。
短期会有可控的波动，三四五线城市房价走向偏弱，中心城市群维持稳中缓降，房价分化就此拉开大幕。
2021年末常住人口城镇化率达64.72%，较2020年年末提高0.83个百分点，保持稳步增长态势，较高收入经济体的81.3%仍有20个百分点的空间。当前中国城镇化率已高于55.3%的世界平均水平，接近中高收入经济体的65.2%，但明显低于高收入经济体的81.3%，中国城镇化还有约20个百分点的空间。
未来二十多年中国将新增约1.9亿城镇人口，主要向城市群都市圈集聚。根据联合国《世界城镇化发展展望2018》，2030年中国城市化率将达70.6%，2050年达约80%。结合我们根据当前生育趋势对未来中国人口的预测，中国城镇人口峰值将在2042年左右达到约10.4亿人的峰值，将比2021年再增加1.3亿，其中80%将集聚在19大城市群，其中多数又将集聚在大都市圈。
新增城镇人口将带来将给大城市提供源源不断的需求，但这个是人口结构的存量调整，而非增量需求，根据最新人口普查，中国人口生育率在1.3左右，日本是1.4，美国1.8，也即存量人口会继续涌入中心城市群，主要是北上广深，各大省会城市，中西部向东部转移，这就为中心城市房价提供有力的支撑，但无法继续像过去那样大幅的增长。

股价：预测股市还将持续波动一段时间，直至国际国内环境逐步明朗。
在A股，股市是货币的晴雨表。
2022年的核心的关键词之二为稳增长、宽货币，货币政策正在转向宽松，宽松意味着利率下降，意味着市场上的钱会增多，2021年7月和12月各降准0.5个百分点，降准释放资金2.2万亿，LPR贷款利率从19年以来一直下降，2022年1月1年期是3.7%，5年期4.6%，降准又降息，楼市又被锁住，那么情况很明显，国家层面是要降低资金的机会成本，鼓励消费，鼓励投资，包括股市。但从另外一个重要的指标M1-M2来看，从2021年1月达到过去两年的最高点5.3%以后，一路往下，到2022年1月，M1-M2已经到-11.7%，这表明居民和企业将资金以定期的形式存银行，未来可投资机会有限，经济运行回落，说明居民和企业的信心不足，对宏观环境的判断趋于保守。

汇率：整体来看，人民币仍将持续稳中有进，短期不会大幅波动，长期要看台湾问题、中美关系，国际宏观环境。
从2020年5月份开始，美元兑人民币汇率从高点7.17一路下行到2022年2月的6.35，尤其俄乌战争开启后，人民币作为全球避险货币已升到6.30，货币的稳定或走强与国家宏观经济密不可分。短期稳中有进原因有以下：
一、2月28日，国家统计局公布2021年GDP达到114.4万亿（约17.7万亿美元），美国为23万亿美元，中国的GDP增长率为8.1%，美国为5.7%。
二、中国的出口额绝对值从2000年的2492亿美元增至2020年的2.6万亿美元，贸易顺差则从2000年的241亿美元增至2020年的5239亿美元，出口份额不断提升，贸易顺差稳定增长，为人民币汇率稳定提供了良好预期。
三是中国经济保持较稳定可持续的增长势头吸引了更多海外投资者，特别是在全球经济增长低迷、金融市场不稳定的大环境下，中国连续数年成为全球最重要的海外投资目的地之一。根据中国商务部公布的数据，中国外商直接投资额从2003年的535亿美元增至2020年的1443.7亿美元，2021年超过1700亿美元。