[理财咨询] 负债26万自建小洋楼如何变现成房产成富翁

网友资料：潘先生，33岁，大专学历，职业经理人，所在省市为浙江东阳市，有一套自建小洋楼。

　　家庭资产及负债：现金及活期存款1万，股票8万，房产价值100万，汽车及家电价值16万；建房借亲戚15万，车贷11万。

　　收入及支出：本人收入5000元/月，爱人收入1200元/月，房租收入800元/月，年终奖6万。衣食费500元，交通费200元，医疗费100元，其它4500元。

　　保险情况：潘先生买有意外险，孩子有10年期的教育基金，现在已经支付了7年。妻子投有一份人寿保险。

　　理财目标：现阶段，我的承受能力一般。我希望通过变现房产来进行理财，现有的房产共有四层，一二层为自己居住，三四层为出租。请问针对我的情况该如何进行理财和投资？

　　家务财务分析：

　　潘先生家庭资产125万，总负债26万，资产负债率(总负债/总资产)为21%。资产负债率是考察一个家庭整体债务压力的指标，理想的经验值是小于50%，潘先生家的负责情况应该不会给家庭带来太大的偿还压力。

　　家庭月收入7000元，月支出5300元，月节余比例为24%，储蓄率为40%较为理想，而潘先生家消费明显偏高。其中一项较大的支出4500元，没有标明用于何处，如果是日常费用，我们在此建议潘先生需要严格控制家庭支出，避免生活中不必要的花销，如果是偿还债务，尚在合理之中。

　　家庭现金及活期存款为1万，流动性比率为(流动性资产/每月总支出)1.9，参考值为3-6，这表明潘先生一家应付财务危机的能力不够。

　　根据潘先生家庭理财中存在的一些问题，并结合潘先生的理财目标，我们给出以下理财规划：

　　1、保险保障

　　从资料中可以看出，潘先生有一定的理财意识，为自己和家人均购买了一定的商业保险，但是存在不完善的方面。保险预算占家庭年收入的10%左右较为合理，潘先生家庭年收入在14.4万，也就是说，每年可以承受1.5万左右的保费支出。

　　在有限的保费支出下，不仅投保的险种要分主次，被保险人的确定也要有先后，通常，应该首先考虑给家庭的主要经济支柱投保，先大人后小孩，夫妻间也应该以收入来源主体为家庭保障的重点。在此，我们建议，潘先生增加重疾险，妻子在原基础上，增加意外险。

　　2、家庭备用金

　　建议潘先生从股票中抽出1万资金，增加到家庭备用金中，达到2万，以抵抗家庭不时之需。其中的0.7万放在活期卡，另外，1.3万可以购买货币市场基金，以增加收益。

　　3、房产规划

　　如果产权及当地政策允许，建议将房产的三四层出售。如果做不到分开出售，可将房产完全出售，换置一套面积略小的房产自住，这两种方案，最终变现的资金均约50万。偿还建房借来的15万后，还剩下35万可用于投资。

　　4、投资规划

　　建议潘先生将其中的5万元，配置稳健型资产，以获得相对较高且稳定的收益，可以考虑购买银行的短期理财产品。

　　25万可购买券商集合理财产品，它是由证券公司开发的理财服务创新产品，也就是由券商将您的资金投资于股票、债券等金融产品的一种理财服务，每三个月有一个赎回期。目前市场上此系列产品收益较好的，年收益达20%左右。

　　投资股市，风险较大，需要您付出一定的时间和精力来打理，还有可能影响到生活和工作。建议潘先生降低股市的资金，或完全变现，连同房产变现的5万，投资到投连险，也就是“基金中的基金”。具体来讲，投连险是由保险公司的投资经理从市场上的公募基金中筛选出多只优秀的基金进行搭配、组合而成。按照不同的风险等级，投连产品一般可分为四到六个账户，各账户之间风险各不相同，并且各账户之间可以转换，这也是投连险优于基金的一大特色。潘先生也可以将每月的节余部分追加投资到其中，这笔资金可以作为将来孩子教育金的补充，或者自己的养老金。

　　作者：中天嘉华理财规划中心理财师团队

发布者：霏霏来源：中国新闻网