根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势—20211920-邓梦

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近两年，人民币的表现持续强势，主要有几点原因：一是中国仍然是引领全球经济增长的重要引擎，按汇率法计算，中国对世界经济增长的贡献率从2000年的8.24%增至2020年的33.36%，中国经济保持近四十余年中高速增长，年均增速近9%，成为汇率保持稳定的重要基础；二是中国的出口份额和贸易顺差始终保持着较大的优势，中国的出口额绝对值从2000年的2492亿美元增至2020年的2.6万亿美元，贸易顺差从2000年的241亿美元增至5239亿美元；三是在疫情影响下，全球经济增长低迷、金融市场不稳定的大环境下，中国是全球最重要的海外投资地。
      未来美元强弱和市场供求是人民币汇率走势的核心影响因素，从长期来看人民币汇率会保持稳中有升，但是随着国际环境日趋复杂、不稳定不确定性明显增加，短期的汇率波动可能会加剧。   
      任何市场的价格变化都是由于供需关系决定的。房地产行业有一句话叫做“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，从人口来看，近几年国家的生育率急剧下降，2001-2011年的十年间，在12.6亿人口的基础上，仅仅出生1.6亿婴儿，未来十年的房价不具备人口刚需的推力；另一方面由于城镇化水平不断提升，对于人口净流入的城市，房价还有上涨的空间，比如北上广深，以及杭州、西安等新一线城市，但是也不会有很高的上涨空间。
房地产的金融化经过了三个阶段：资本化、证券化、货币化。居民可以进行住房抵押贷款，是房地产资本化的开始；第二步，抵押贷款可以进行市场交易，开启了房地产证券化；当房地产信贷中出现大规模的次级贷款，同时基于抵押贷款证券相关的金融衍生品也开始膨胀时，房地产开始步入货币化阶段。杠杆越大，风险越大，金融加剧了房地产行业的泡沫，可能引发连锁的债务危机，例如2008年的全球性金融危机，因此国家需要进行房地产行业的控制跟调节。但是在1993年，国家分税制改革之后，地方政府财政收入高度依赖土地收入，房价暴跌的话也会触发系统性的风险和危机。因为房价稳定是国家调控的目的，未来中国的房价将会在稳定的大趋势下有涨有跌。
      房地产行业是国家旧经济的增长点，未来需要以新的经济增长点来弥补并逐步替代旧的经济增长点，国家的核心资产将由房地产转向实体经济、高科技企业。
如果资金的总量是一定的，过去十年大量的资金进入房地产行业，影响了其他行业的发展。此外我国过去资本市场，存在市场机制不健全、流动性存在不足等问题，随着2020年3月1日新证券法实施，以及这两年从科创板扩容，到创业板试点注册制改革，再到北交所正式开业，中国已建立多层次资本市场，以信息披露为核心的注册制改革市场化效应也在逐步释放。我国过去以间接融资为主，企业及居民的负债水平较高，我们将要逐步过渡为直接融资，具有固根本、利长远、稳预期的重要作用。
2015年的股灾主要是由于短期套利下的杠杆资金入市产生的系统性风险，随着金融监管下政策不断完善，养老金、公募基金等长期资金入市，未来股市将会从熊市或者快牛从长牛发展。我们在投资股市时，也需要选择具有长期增长潜力的新兴产业，是国家政策未来重点扶持的方向，例如科技、新能源等，同时需要具备长期投资的能力，尽量不受短期市场波动的影响。