资产流动性不高多房产家庭咋做投资和保障规划

网友资料
　　曹女士，家住成都，现年30岁，从事宣传策划工作，现辞职在家，预计两年后开始工作，年收入3万元；先生，现年30岁，从事销售工作，年收入4.8万元；家庭当前年房租收4.2万元，投资收益3.6万元。假定曹女士2年后恢复工作，年收入3万元。
　　曹女士有社保，还购有10万保额的重疾险附加医疗保险，另享有年缴400元可报销门诊、住院费用50%的保障福利（丈夫单位提供）。先生有五险一金、企业年金、意外伤害/医疗保险、门诊/住院医疗保险、重疾险20万。小孩出生后享有报销50%门诊/住院费用的福利。
　　当前家庭年支出为8.7万元。有现金与活期存款3.5万元，房产4套市值分别为42万元、38万元、12万元、9万元，非房、车类非金融资产总额17万元，汽车市值7万元；其中市值42万的房产贷款余额为12万元，贷款剩余期数为74个月。
　　理财目标
　　1、准备年底小孩出生的费用2万元
　　2、完善家庭的风险保障
　　3、为孩子准备上大学及留学的教育金
　　4、5年后在成都购置一套120平方米的自住房
　 5、准备家庭旅游费用1.5万元/年
搜狐理财特约汉和理财规划中心理财师团队答复如下：
　　一、财务分析
　　总体来说，曹女士家庭有良好的投资意识与保障意识，家庭财务是基本健康的，但在财务支出及资产配置也上存在一些问题。该家庭正处于家庭成长期，当前年结余比率为31%，与参考值30%非常接近，但考虑到现阶段面临着孩子出生和换房的双重压力，结余比率就显得偏低了，影响到了家庭财富的积累速度。另外家庭资产结构中，房产投资比例高达78.60%，而没有任何金融资产投资，投资结构过余单一，风险没有得到合理的分散，严重缺乏流动性，抵御风险的能力较差。
　　二、理财规划方案
　　1、现金规划
　　家庭储备金应以家庭3到6个月的支出额度为宜，该家庭每月固定支出为7250元，建议准备3.5万元.其中1.5万元作为活期存款,2万元以货币型基金的形式存在.另夫妻可各办理一张信用卡,并且与借记卡绑定,约定时间自动扣款,以防备逾期还款所造成的个人信用损失和银行滞纳金与罚息,并且可备不时之需.从卖房款中提取2万元购买货币型基金，作为小孩的生育费用，旅游费用1.5万元从当年结余中提取。
　　2、保险规划
　　保险是家庭财务规划的基石，在稳定家庭生活水平等方面发挥着重要作用。夫妻均未购买寿险，现在应重点考虑，建议夫妻均补充20年期保额为50万的消费型定期寿险。按当前的医疗费用水平，重大疾病的花费在20万元以上，因而曹女士的重疾险不够充分，建议追加10万重疾险，再购买2张卡式保单以保意外风险。建议孩子在享受医疗报销50%的同时，为其购买重大疾病保险附加住院医疗保险及保意外的卡式保单二张。家庭总保费为家庭收入的10%左右，建议家庭年总保费支出控制在1万元以内。
　　3、教育金规划
　　现在孩子尚未出生，且在进入小学直至高中的学费支出较少，所以教育金规划的重点放在大学、留学阶段，因此整个规划的期限较长，初期可以选择风险较高的投资工具。目前按中等教育费用计算，大学本科四年每年费用15000元，留学二年每年费用20万元，按3%的增长率计算，18年后需要资金783119元。建议用卖房款中的10万元（见换房规划）作为启动资金，并且每月800元投资于预期收益率为8%的指数型基金，18年后可获得资金783670元，可实现教育金的累积。
　　4、换房规划
　　为了合理配置家庭的资产，提高资产的收益率，且使各项理财目标都能够顺利实现，建议现在出售一套房产，5年后再出售另一套房产。相对来说，二三线城市的房价成长的空间较大，建议现在出售成都的一套住房，由于现在还有房贷欠款，可采用“转按揭”的方式，实得资金30万元。其中18万元用于投资于预期收益率为4%的债券型基金，5年后可获得218998元。5年后再将当前价值为38万的房产出售，假设未来5年泸州的房价成长率按6%计算，5年后可得508526元。扣除家庭各项支出后，5年内家庭可积累资金10万元。当前成都的房价按7000元/平方米计算，120平方米的房产需要84万元，装修费用假设为10万元，总计94万元，按3%的增长率计算，5年后需要1089718元。由于已经购买多套住房，再次采用商贷难度较大，且银行会上浮利率，建议采用利率较低的公积金贷款，用以抵扣月供。公积金扣除比例按10%计算，丈夫公积金个人账户每月增加960元。建议公积金贷款26万元，20年期，采取等额本息的还款方式，按当前公积金贷款利率计算，月供为1560元，除公积金抵扣部分后每月实际房贷支出600元。还贷压力不大，可顺利实现换房计划。　　
作者：汉和理财理财规划中心理财师团队