根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势-20211707熊杰

熊杰

房价走势

银保监会主席郭树清在3月2日国新办发布会上表示：去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转。现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。
银保监会今年将持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产产业良性循环和健康发展。银保监会与住房城乡建设部上周联合发布指导意见，要求各类银行保险机构把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。3月2日建设银行表示，将进一步加大对租赁住房的支持。

自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策，需求端政策调整力度加大，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放。

上述政策的出台可能会带来一些积极的影响，但是在房主不炒的定位下，房地产已经慢慢被剥离了金融属性，人口、经济、金融以及房屋现状等多个基本面决定了，未来房价很难继续上涨。
劳动年龄人口下降，人口老龄化逐步加速。到2030年占比将达到25%左右，其中80岁及以上高龄老年人口增加幅度更加明显。政府为了提高生育意愿、延缓生育率下跌，降低房价对生育意愿的影响，另一方面二十年后的购房人群远比现在更少（因为房价透支了购买能力，已经掏空了6个钱包，下一代年轻人没有父母的储蓄支援）

近期从政策层面及利率变化看来，房价可能会止跌企稳，楼市成交略有回暖，但从长远来看，一二线城市房价缓涨、横盘概率大，增值幅度可能略高于通胀，作为资产保值手段没问题，追求大幅增值的话风险较大；中小城市房价横盘、阴跌概率大，部分小城市可能下跌幅度较大，之后会进入横盘期。

股价走势
股价走势主要与三个因素有关：上市公司盈利情况、无风险收益率，风险溢价相关。
市场整体盈利取决于经济形势，经济增长好转，上市公司整体盈利好转，才能利多股市。当前全球经济受疫情影响受到严重打击，中国经济虽然得益于国内良好的疫情控制，下行压力仍大。在此背景下的新一轮稳增长将带来货币宽松，央行放水降息，无风险收益率会下降，利多股市。
风险溢价可以视为投资者对于投资高风险时，所要求的较高报酬。高风险投资获得高报酬，低风险就只有较低的报酬，风险与风险溢价成正比关系。当大家开始对股市不看好，觉得风险大，就会要求很高的风险溢价，风险溢价上升，对股市是利空。
相反，大家开始看好股市，对风险溢价的要求降低，风险溢价开始下降，对股市是利多。目前A股经过一段时间的下跌，市盈率已经回归到相对较低的水平，中短期A股有机会走出一波行情。

汇率走势
人民币汇率主要由两方面的因素决定，一个是上一日的收盘价，还有一个是篮子货币汇率走势。上一日收盘价很大程度上反映了国内的外汇市场供求关系，而篮子货币汇率走势则反映了国际金融市场的变化。
近期人民币汇率与美元指数持续脱钩，人民币之所以能走出独立行情，固然与中国经济在全球地位持续上升、中国持续推进金融对外开放人民币资产吸引力增强、美国财政贸易双赤字恶化损害美元信用等多重因素有关，但短期最直接的驱动力，还是来自强势出口。
人民币升值对改善进口企业盈利有帮助，允许人民币适度升值，有助于抑制输入性通胀，降低进口成本。汇率略偏强更有利于第三产业的发展，如与实体经济有关的服务业，也有利于推动技术进步和科技创新，所以汇率升值对中长期经济结构调整和经济增长的贡献也应该得到强调。
因此，对于2022年可能出现的人民币升值压力，要进一步提升人民币汇率的弹性实行更为灵活浮动的汇率。目前全球经济金融形势复杂多变，影响汇率的因素较多，未来人民币汇率可能双向波动是常态，汇率将继续保持在合理区间浮动，以应对外部冲击。