抵御通胀光靠房产难以“面面俱到”

关先生现年42岁，本科毕业，在常熟市某公司担任财务总监，税后年收入在45万元左右。配偶关太太43岁，市某中医院医生，税后年收入10万元。儿子18岁，高三在校学生。
　　以2010年3月底市价计算，家庭总资产650万元，其中包括一套常熟市中心房产380万元和一套郊县房产价值90万元，总资产的剩余部分都主要是银行存款150万元和实物黄金30万元。由于郊县房产每月租金收入为1500元，几乎无其他额外投资收益。另外，由于该家庭非常传统，几乎没有负债，属于高资产无负债家庭。
　　收入支出状况：2010年关先生的家庭税后收入为60万元，其中薪资占85%，利息15%。年消费支出约32万元，占比逾50%。为了获得财务自由或者至少退休后生活水平不下降，王先生希望从现在就能够对自己的财务进行安排。另外，这对夫妻并不十分信任保险，除了单位所缴纳的社保之外，并无其他保障安排。
　　理财目标
　　1、购房目标：由于看好上海房价的持续性升值空间，关先生希望将目前郊县那套房产转让，并在上海市区购买一套优质地段二手房，以租养贷，谋求额外投资收益。希望理财师给出意见。
　　2、投资目标：由于目前出现初步的通胀预期，关先生希望获得抵御通胀的投资建议。
　　3、保障目标：希望给自己太太及儿子更全面的医疗和养老保障，特别是补充养老金的增加。
　　家庭财务分析
　　该家庭之前的投资理财计划较为缺失，主要进行房产投资。但是由于该家庭没有任何负债，加上较保守的风险厌恶态度，整体上属于稳健偏保守型客户。除了紧急预备金仍以存款持有以外，建议进行稳健偏保守的金融资产投资。
　　理财建议
　　一、房产
　　经过了去年全国房地产市场价格的非理性上涨，目前累积的上涨已经使得部分高价房源升值空间暂时有限。而由于长期居住在紧邻上海的江苏常熟，房产投资意识比较强烈。
　　关先生希望在学校附近购买一处优质地段的二手房，以租养贷。而面对上海现在严重背离的房价租售比，尤其是上海居住用房租赁收益普遍不足3%，而且在2009年及2010年初上海房价均出现大幅上涨的前提下，要实现以租养贷有一定的难度。如果从贷款角度来说，由于原先那套房的总价为90万元，而上海地区优质地段的房价至少也在3万元以上，故综合考虑，至少还需要贷款150万元左右。而关先生虽然没有贷款购房的经历，但是基于目前中央连续出台打击房价过快上涨的政策，房地产信贷也正受调控。上周国务院常务会议上明确了：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
　　我们建议，由于该家庭每月支出近3万元，如果再加上月供，压力将突增。且在目前房市并不明朗之际，购买高价房并不明智。关先生可以考虑再等待一段时机，并且在调整了家庭保障及收支状况后再做打算。从投资角度而言，也建议王先生可以同时考虑一些热门或潜力地块的商铺或是办公用房，该类房产目前的租金回报率可达到8%乃至更高。
　　二、投资
　　首先，家庭要解决紧急备用金之后再考虑投资理财。由于流动性资产的收益一般不高，因此对于收入保障相对稳定的客户而言，关先生家庭的资产流动性比例可以适当降低，控制在可以满足家庭3个月的开支即可。
　　另外，由于关先生家庭目前并没有任何金融类资产的投资，故理财师认为稳定而又安全的资金运作更加重要。既要充分考虑投资风险，又要充分发挥资产的有效收益性，因此合理的资产配置，是实现财务目标的有效保证。
　　建议关先生一家可以选择基金作为主要的投资品种，一方面因为关先生和太太都没有很多的投资实践经验，而且也没有很多时间和精力关注股市、债券之类的投资工具，另外，基金又具有专家理财、变现能力强、风险较低的优点，易于打理，是很好的投资选择。同时为了相应分散风险，建议关先生家庭购买2-3家基金公司旗下的不同基金。根据关先生的风险属性进行分析，结合其预期收益率和目前金融投资工具的平均收益率，原则上关先生可以考虑以投资货币型、债券型基金为主，配置混合型、保本型的混合基金为辅，少量选择评级较高的股票型基金。具体投资比例应视金融市场的发展情况做出实时的调整。
　　另外，关先生觉得自己的家庭非常有抵御通胀的必要，同时认为最好的方式莫过于房产投资。我们认为，在充分考虑提高收益，抵御**的同时，也要充分考虑家庭资产的抗风险能力。从目前的市场来看，上海的楼市在2010年刺激经济复苏的政策下，已经透支了未来几年正常发展的空间，产生了一定程度的泡沫，大范围的投资房产市场未必是明智之选。而国内资本市场的风险也较大，王先生并非专业炒股人士，更非抗通胀的稳健之道。
　　而对于关先生一直持有的黄金，理财师认为：通常情况下当经济走向不明朗或者出现动荡局势时，黄金可以避险。因为金价走势通常与我们手持的其他众多投资产品相背离。但是具体在投资方式上，特别提醒投资者推荐使用账户金交易，而不是实物黄金，因其流动性差，且不产生现金流。
　　三、保障
　　我们发现，该家庭对于医疗、重疾和意外等险种并无配置。建议增加一些商业补充医疗险，以便为夫妻提供更多的风险保障。同时，关先生作为家庭收入的主要收入来源者，还需要增加寿险保额和医疗保险的配置，而重点不在于关太太和儿子。但是年缴保费不宜过多，以年收入的5%-10%为上限，故关先生家庭计划每年支出3万元左右的保费是比较合适的。品种搭配上建议意外险、定期寿险优先，并坚持先保障后投资的原则。
　　而对于太太和儿子，建议可考虑再投保一份终身养老保险和一份重疾险附加意外险，一方面以补充其先生退休后家庭的正常生活支出，另外对于突发性医疗费用可以有效补充。
　　另外，由于在关先生家庭中房产在总的资产中占据了绝对高的比例，所以有必要对房产、汽车进行一下投保，并附加水管爆裂，家用电器用电安全等保障，以防备火灾、水管爆裂等意外。