房价、股价、汇率的走势分析-李鸿涛-20211403

房价
本文参考任泽平的房地产分析框架，“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，对房价的走势进行分析。从短期来看，与房地产最相关的金融因素之一便是房贷利率，根据wind数据库，我国过去的1年期LPR利率从2016年的4.3%一直下降至现在的3.85%，5年期LPR也从2019年8月的4.85%下降至如今的4.65%，贷款利率的下降意味着购房者资金成本的下降，在近几年也产生了更多的房地产需求。但是，2020年的低利率水平在某些程度上是针对疫情的应对措施，在疫情得以控制并趋于缓和之后，我国的货币政策将回归正常化，信用政策结构性收紧，流动性收缩将增加购房者的资金成本上升，导致购房决策压力上升，影响房地产需求，使房价上升趋势放缓。从中期来看，2016年至2019年房地产开发企业购置土地面积分别为189.29、152.61、132.61、83.33万平方米，逐年都有所下滑，减弱了房价上升的后劲。从长期来看，影响房价的关键因素还是人口，我国总人口从2018年的139538万人增加至2019年的140005万人，增加了0.3%，而广州与深圳的常住人口数量分别增加了2.69%与3.16%，增幅明显高于全国水平，说明我国人口有向广深等大城市流动的趋向。在一些人口流入的城市，由于人口数量的上升导致住房需求的增加，这些城市的房价还是面临着上升的压力。为了防止过热的房地产市场，我国也出台了许多调控措施，从2020年中“三道红线”到十四五强调的“房住不炒”概念，国家将从政府担责、金融调控、税收调节和发展租赁四个方面稳定房地产市场。综上所述，人口净流入的一线城市的房价将会继续温和增长，而其他部分城市的房价可能保持相对稳定。

股价
股价衡量着一个公司的价值，除去公司特有因素不谈，整体水平的股价还是和宏观经济发展情况密切相关的。某些因素对房价和股价有着相似的影响，比如利率水平，或者说资金成本，只是房地产和股市存在着杠杆的差别。与房地产的分析相同，股市受流动性的影响，经历了2020的一波上涨，之后又遭受流动性收缩的冲击，在货币政策正常化之后，涨势将会放缓，而且目前我国证券化水平处于一个较高的水平，短期内股价上升存在一定阻力。从2020年下半年开始，PPI指数从长期来看，由于我国优越的体制优势，对疫情控制及时有力，经济增速恢复正常水平，GDP增速达到6.5%，名列世界前茅，我国国民经济的增长将会带动股市长期向好。

汇率
我国的汇率制度是有管理的浮动汇率制度，参考一篮子货币进行调节，相对锚定单一货币来说更有弹性。虽然我国汇率正逐渐向市场化发展，目前汇率的形成受中央银行的影响仍然巨大，但这也满足了我国货币政策的独立性与资本流动的限制性的要求。在疫情期间，我国出口实现两位数增长，绝大多数月份处于贸易顺差状态，给予人民币升值压力。我国汇率也收到中美贸易摩擦的影响，在美国对我国设立贸易壁垒的情况下，我国贬值人民币以促进出口。鉴于上述分析并结合我国经济实力现状，目前人民币更有可能发生升值。