根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势-20211408-梁健威

中国未来的房价
房地产周期的逻辑框架是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。从长期来看，人口会流向经济比较发达的地区，目前北上广深等一线城市的GDP占全国GDP的比例要比人口占比要高，人口依然有向一线城市迁移的趋势。受一线城市的带动，一线城市周边的二线城市的GDP占比也不断提高，考虑一线城市高房价的压力，二线城市的人口要将呈净流入的状态。人口净流入将增加一二线住房的刚需，一二线城市还是有房价上涨的动力。从中期来看，国家在十四五规划提出“城市群都市圈”，未来应该会更加注重超大型城市的城市规划，通过改革土地供给制度实现城市建设用地指标向都市圈内城市倾斜，增加都市圈内城市的土地供给。随着国家城市战略的改变，房价能多大程度上受到控制，要看土地供给制度改革的快慢，短期内可能房价还是会继续上涨，中长期房价会受到一定的控制。从短期来看，目前中国的经济水平已基本恢复到疫情前的水平，但从央行去年的货币政策基调来看，央行使用货币政策越来越谨慎，不再是大水漫灌，去年三月份之后LPR也没有再往下调。而且，中国陆续提出供给侧结构性改革、需求侧管理的概念，也说明中央调控经济的手段也越来越多，也更注重解决经济的根本性问题。所以预测短期内央行不会采取宽松的货币政策，而且会结构性收紧银根以结构性去杠杆。综上，预测五年内一二线城市的房价还是会有一定幅度的上涨，之后房价上涨的幅度将逐渐下降，十年后房价保持小幅的上涨。都市圈外的其他城市的房价相对较为稳定。

中国未来的股市
我认为股市的走势取决于两个方面，一是经济的发展情况，二是资金流向。从经济的发展情况来看，中国创新驱动发展战略不断通过创新为经济赋能，近些年也催生了许多创新型、科技型企业。随着中国创新能力的不断加强，以及多层次资本市场的不断完善，包括场内市场部分板块的注册制改革，区域性股权交易中心以及风险投资的不断发展，科技型企业诞生和成长的速度越来越快，将使中国资本市场焕发新的活力。而且国家实施的结构性去杠杆，需求侧管理等改革，将使更多的资金流入到房地产以外的实体经济中，促进经济增长。从这方面来看，我非常看好中国未来的股市。但也要考虑资金的流向。目前，由于房价压力，人们对资产性收入，特别是金融资产的需求越来越高，从而出现了“全民买基金”的现象。但很多人缺乏相关知识，风险偏好较低，且容易跟风炒作，盲目投资，加大了中国股市的波动。但随着人们对金融产品的了解越来越多，未来资金的投入也会更加稳定。另一方面，随着中国养老制度的不断改革和机构型投资者的不断发展，未来投入中国股市的资金也会越来越多。综上，预测中国未来股市短期将有较大波动，但长期向好。

中国未来的汇率
汇率长期取决于两个国家的经济基本面，也就是经济发展的好不好，短期取决于对该国货币的需求程度，而对该国货币的需求程度取决于对该国资产（包括商品、金融资产、企业投资）等需求。长期来看，随着中国经济的快速发展，以及中国资本市场对外开放的推进，人民币将会升值。但目前，随着疫苗的推广，美国等其他国家的疫情出现推广，预期未来不久将会逐渐恢复国内供给，对中国商品的需求降低，而且当前国外投资者对美债的需求强劲，所以短期内人民币会面临一定的贬值压力。综上，预测人民币短期内有一定的贬值压力，但长期会升值。