我对中国房价、股价、汇率的走势的看法--20211390 蔡朝龙

一、房地产
房价的高低终归取决于房子的供需。市场上有一句话，叫做“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，其实讲的还是供需。人口是房地产市场需求的最终支撑，我们可以看到，现在房价飞涨的地区，如深圳杭州，都是人口流入的地方；房价下滑的地区，如黑龙江鹤岗，就是人口的流失的地区。土地是决定房地产市场供给的核心因素，以香港为例，香港房价之所以高，很大一部分原因就是香港土地有限，尤其是用于建造住宅的土地有限带来的。但是供应土地未必会解决房价高的问题，因为特定位置的土地资源还是有限的。短期看金融是因为金融是将人口基础上的所有需求转化成房地产市场有效需求的关键因素。
长期来看，我国已经开始逐步进入“老龄化社会”，生育率处于历史地位，这个人口结构决定了我国房地产市场总体上不会像以前那样持续火爆。在人口数量结构变化之外，人口的迁徙也会对房地产市场造成影响，因为迁徙会形成局部地区人口的数量和结构变化。所以伴随着人口逐渐向一二线城市的迁徙，房地产市场会出现一定的分化：一二线城市房价将继续稳步上升，但是三四线城市房地产价格将以稳定为主，甚至出现下降现象。土地和金融更多取决于国家政策，在当前“房住不炒”的基调下，相信土地和金融两方面的政策会以控制房价为主要目的，不会催生一二线城市房价疯涨，但是由于人口上升带来的房价上涨不是土地和金融可以逆转的。
二、股票
股票市场是宏观经济的反映，但同时也和货币市场息息相关。
长期来看，股票市场的走势取决于经济，经济取决于人口、资本和技术。中短期来看，股票走势和货币量息息相关。目前我国虽然逐步进入人口老龄化，但是伴随着众多创新企业的技术创新和海外市场开阔，经济长期看好。短期来看，随着我国疫情控制得当，经济逐渐复苏，利率有可能会有所上调，这将给股市带来短期利空。观察我国股市的证券化率也可以发现，目前我国证券化率处于高位，也证明了疫情期间的货币宽松在一定程度上抬高了股市估值，那么伴随着货币政策可能出现的逐步偏紧，估值的可能性较大。
三、汇率
汇率长期取决于物价（购买力平价理论），短期取决于利率和政策（利率平价理论）。短期内，伴随着国内可能出现的利率上升，人民币汇率可能会出现小幅度贬值。但是长期来看，人民币将处于稳定状态，不会发生大规模波动，因为国内物价在人民银行调控下不会出现大规模波动。