中国未来房价、股价、汇率走势分析（19PTMPAcc曹志坚）

曹志坚

第一章 未来房价走势分析

十四五规划，国家其实给出了答卷的方向，房住不炒已经坚定落实，未来几年大家就可以只考虑刚需购房。 租房方面国家的解决方案是增加保障性住房和租赁住房供给，完善长租房保障体系，在中央经济工作会议中专门讨论如何解决大城市住房突出问题，200多个字就提了10多次租，十四五规划又再次重提，表明一定要解决这个问题，降税、控价、整顿市场同时租购同权正在推。

对于目前还没买房的你来说，一定很想知道中国未来的房价会怎样。房产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对价格的影响也十分明显。本文从六个变量分析中国未来的房价。
1.影响房价最重要的因素——人口
正如中央所言：“房子是用来住的，不是用来炒的”。人口因素对房价的影响，可找到不少证据，如：2012年前，一二线和三线城市的房价涨幅一致，2012年后，一线城市的房价快涨，超越了二、三线城市的涨幅;2015年开始，二线城市的房价涨幅扩大。
房价从普涨到结构性上涨，与人口结构、人口流动有关，如：我国劳动年龄人口(15-59岁)的净减少是从2012年开始的，当年减少了345万。此外，从2011年开始，中国新增外出农民工数量也首次出现了减少，故人口年龄结构与人口流动两个因素都导致房价普涨时代的结束。
大城市的最大优势：教育、医疗和文化娱乐等资源比中小城市优质且丰富，就业机会和薪酬待遇也优于中小城市。当中国成为中高等收入国家之后，恩格尔系数下降，服务消费比重不断上升，这就是人口不断流向大城市的原因所在，这也是中国不同类别城市房价自2012年开始出现分化的原因。
从人口老龄化上分析：我国未来的房价不容乐观，老龄化意味着房产需求长期回落，也就是说，每过一年，离房产的熊市就近一年。我国人口基数庞大，不像美国可通过移民来缓解老龄化问题。因此，人口流向和老龄化决定了今后中国这一轮房地产上升周期中，不再有普涨行情，只存在与大城市化相关的结构性行情，但趋势并不乐观。
2.货币超发是导致高房价的主要因素
曾经一篇文章《从人口现象到货币现象》提出：2011年前，房价上涨是人口现象，2011年后，房价上涨是货币现象。理由是2011年后，我国新增农民工数量出现下降，此外，房产开发投资增速从33%回落到2015年的1%。据中国研究院数据：从2011年6月至2016年6月这五年中，全国100个城市的房价加权平均上涨了28.4%，但同期M2增长了近100%，GDP增长了近50%，但2011年之前10年房价涨幅超过M2增速，说明近年来房价涨幅已经趋缓了。
从2012年开始，一线城市房价大幅上涨，人口增长快的仅有深圳，北上人口增速放缓，2015年上海人口出现了负增长。因此，一线城市的房价上涨与人口因素关系不大，却与M2和存款增速高增长相关。由于2014年底，政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款转为一般存款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了**式增长，从而带动了住房贷款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。
货币膨胀是资产荒的主因，因此，我国不仅房价整体水平高，其他资产价格也普遍偏高，如：股价、古玩和艺术品价格等。尽管倡导经济脱虚向实，但鉴于稳增长的目标依然未变，故货币增速不会大幅下行，估计今后三、五年M2增速仍会维持在10%左右。这就意味着资产价格偏高现象还会持续下去。
3.居民收入结构对房价的影响不容忽视
人们常用房价收入比或房价租金比来证明我国房价过高，但忽视了居民可支配收入比低的问题。据国家统计局公布，全国居民人均可支配收入32189元，比上年名义增长4.7%，扣除价格因素，实际增长2.1%。其中，城镇居民人均可支配收入43834元，增长(以下如无特别说明，均为同比名义增速)3.5%，扣除价格因素，实际增长1.2%;农村居民人均可支配收入17131元，增长6.9%，扣除价格因素，实际增长3.8%。
由于居民可支配收入比低估，居民收入的贫富差距可能比公开数据更大，因此，在居民的资产配置方面，财富会向少数人集中，富裕阶层拥有的房产数量或许超出预期。少数人拥有大量住房，使得一二线城市的房源紧张，导致住房供不应求，房价居高不下。
2018年中国个人住房贷款余额25.75万亿元，中国居民购房的杠杆率水平其实很低，这也从一个侧面说明中国高收入群体的购买力很强，统计局的数据大大低估了这类群体的实际收入水平。
居民收入结构的改善需经历较长的一段时间，若不通过经济危机事件等意外 ，贫富差距的缩小很难实现，意味着持续了那么多年的高房价、高股价等资产荒现象仍难以在今后几年内就消失。
4.产业结构变化致各地房价分化
以上提到人口流向对房价的影响，主观是我国正经历大城市化过程，所以一二线城市房价走势强。再进一步观察，会发现并不是所有大城市人口都以相近的增速在膨胀，有些城市增长快，有些大城市人口在减少，这与中国的产业升级和产业结构演进有关。
如：近几年，东北房价的下跌，与GDP增速大幅回落有关，传统的重工业优势不再，债务率上升，产能过剩导致就业机会减少，于是人口向外转移。尽管振兴东北老工业基地喊了那么多年，但在产业升级和经济转型方面似乎起色不大。因此，尽管东北也有沿海开放城市，但就像美国的汽车城底特律，虽然曾经有过的繁荣景象，但汽车业的衰落导致城市的破产，房价也随之大幅下跌。
又如：这几年来，深圳人口的大量流入，与金融、高科技产业的崛起相关;世界银行2017年1月26日报告指出：以广州、佛山、深圳及东莞组成的珠三角都市区，已超过日本东京，成为全球面积最大、人口最多的都市区，人口超过阿根廷、澳洲或加拿大，达4200万人。而随着广深产业转移，广州、深圳的大量人口必定会更多地流向周边地区，如东莞和佛山，从而带动这两个城市房价的上涨。过去讲广东要腾笼换鸟，如今东莞正在实施的是“机器换人”，因此，珠江三角洲地区房价的上涨，与制造业产业升级导致人口大量流入与收入水平提高有很大关系。
总体来看，持续房价上涨，是结构性的房产牛市，除了长三角和珠三角房价涨幅较大外，其他两个区是京津冀与中部的武汉、郑州、长沙等城市集群。
5.外部因素对国内房价构成负面影响
由于货币的超发，导致资产荒，又使得国内资产估值水平偏高，于是国内的企业、机构投资者和居民通过各种途径增加海外投资的规模。2015年中国成为规模仅次于美国的境外直接投资最多的国家，这其实也是货币超发后外溢的表现。
过去30多年来，我国由农业国变为全球制造业、外贸出口第一大国，外汇的大量流入使人民币持续九年升值，但2014年之后，人民币开始贬值，外汇储备也随后开始下降。同时，美元指数持续走强，尤其当美联储开始加息之后，人民币的贬值速度明显加快，导致国内居民的换汇需求大幅上升。
为改变贬值预期，2020年央行将收紧货币，导致利率上行，因此，在货币贬值趋势下，房价上涨的理由似乎不充分，即便采取外汇 管制措施来稳定汇率，也很难改变大家的思维定势。
总体分析，贬值对房价不利，升值对房价有利，人民币目前已从升值期转为贬值期。
6.政策对当前房价的影响最明显
决定房价的主因是人口，其中就包括：人口年龄结构与人口流向，其次是货币规模和流向，但变量中短期内相对稳定，不会成为房价波动的触发因素。数据表明：政策变化对房价短期的影响最明显。
十四五规划，国家其实给出了答卷的方向，房住不炒已经坚定落实，未来几年大家就可以只考虑刚需购房。 租房方面国家的解决方案是增加保障性住房和租赁住房供给，完善长租房保障体系，在中央经济工作会议中专门讨论如何解决大城市住房突出问题，200多个字就提了10多次租，十四五规划又再次重提，表明一定要解决这个问题，降税、控价、整顿市场同时租购同权正在推。 如果租购同权全面推广，哪怕你是租的房子，也不用担心落户和孩子上学问题。在抑制房价上涨的方式上，中央会议提出：要落实当地政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。概况下来，就三句话，一是地方政府要承担房价上涨的主体责任，二是二线热门城市要增加土地供应，三是超大城市要疏散人口，带动周边小城市发展。
总结：以上就是中国未来的房价会怎样，从六个变量分析未来房价走势的相关知识介绍，这样看来，2021年的房价很难上涨了，从长期看，由于人口老龄化，房地产开发投资的增速仍会不断下降，房地产从长期看并不乐观。
第二章 未来股价走势分析
影响股市走向既包括经济基本面也包括政策导向。
随着经济增长目标不低于6%的政府工作报告出炉，经济稳步发展，失业率下降，预测股市发展将呈现慢牛趋势，长期向好。
2020年，全年GDP总量突破100万亿元大关，比上年增长2.3%，人均GDP连续两年超过1万美元，我国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。新冠肺炎疫情百年不遇，世界经济深度衰退，多重严重冲击之下，中国经济逆势增长，迈上新台阶，夯实了高质量发展的基础，也坚定了人们对未来的信心。
外部环境很糟糕，中国作为全球化的一环也难不受波及，所以直白点说，中国现在要做的就是求稳和补漏洞，在复杂不确定的今天更灵活更柔和的设定增长目标，对各级政府来说都是减负，不过建立目标也会同时带来货币紧缩，没有了大力刺激经济的压力，放水肯定是过去时了，所以投资的各位客官要更加注意短期投机的时期已经过去，现在更是个长期的稳健主义，而补漏洞指的是原来那些被卡脖子的核心技术，未来我们要着重发展，放眼全球在信息技术、人工智能这一新赛道上，我们并不比其他国家落后，站在同一起跑线上时，我们更需要把主动性掌握在自己手里。
2021年3月5日上午，十三届全国人大四次会议在北京开幕，国务院总理**作政府工作报告。政府工作报告提出，2021年经济社会发展主要预期目标是：国内生产总值增长6%以上。
“十四五”规划元年产业政策有望密集落地、改革开放举措连连提升市场风险偏好、政策退出相机抉择等。宏观杠杆率的快速上涨不可持续、政策确定性向正常化回归、整体估值处于合理偏高位置等。
　　中国经济已经从过去三十年高增长阶段进入“新常态”阶段，宏观经济增速趋势性下降，未来更依赖结构的改善。在这一轮结构调整当中，城市群将是支撑中国经济高质量发展的主要平台，孕育新一轮产业投资机会。总体而言，在“十四五”期间，战略性新兴产业和数字经济新业态是各区域重点布局的领域，同时，对此形成支持的现代服务业和新型基础设施建设也是重点发展的方向，上述产业具备中长期的投资价值和潜力。 　　
第三章未来汇率走势分析
汇率影响因素包括：国际收支平衡、利率水平、购买力平价、汇率预期、外汇干预。
中长期看，未来人民币相对美元汇率会呈现阶段性上升趋势，2021年度展望：随着拜登总统上台，一系列政策落地，会推动美元呈现一定程度走强。分析如下：
1.经济增长速度，当国民总产值增长时，会引起国民收入与支出的增长。支出增多，有利于促进生产发展，产品的国际竞争力提高了，刺激出口，推动本币升值。政府报告提出，畅通国民经济循环为主构建新发展格局。从2020年度中国作为唯一实现正增长的主要经济体，到2021年度提出不低于6%的GDP增速，可以看出，中国经济基本面向好，经济发展动力强劲，汇率将走强；
2.国际收支平衡：在国际收支中，出口大于进口，说明国际市场对本国的产品需求变大，资金就会源源不断地流入，国际市场对本国产品需求越是迫切，本币上升得越快；反而，本币贬值。中国连续多年对出口实现顺差，人民币汇率将走强。
3.物价与**：当物价无限制上涨，物价水平过高时，容易导致**，此时，购买力一定会下降，本币就会贬值。相反，本币升值。中国国家统计局2021年1月11日公布，2020年全年，中国居民消费价格(CPI)比上年上涨2.5%，涨幅较2019年缩小0.4个百分点。在2020年政府工作报告中，官方设定的全年居民消费价格涨幅预期目标为“3.5%左右”。我国CPI涨幅处于合理水平，对汇率影响不大。
4.利率：若利率变高，就会吸引外资流入，顺而抑制国内需求，进口就会减少，本币升值。反之，下降。3月3日北京时间23:00（美东时间上午10:00），美联储突然在盘中公告降息，将联邦基金利率的目标范围降低50bp，目标定在1%-1.25%之间。我国LPR利率为4.25%，可见，我国利率水平较高，对推动人民币汇率走强有正面作用。
5.人们心理预期：大家评价高，信心强，货币升值。人民币国际化持续多年逐步发展，人民币受到越来越多国家的接受，作为国际储备货币，心里预期较高，人民币汇率会持续走强。
6.外汇干预：A国政府发现本币被做空，赶紧卖卖手头上的外汇储备，增加其他国家货币数量，显得A国货币可以值钱点，汇率上升。截止2021年年2月末，我国外汇储备32050亿美元，有足够的能力应对外汇被做空。
总结：人民币汇率长期向好，阶段性走强。