中国未来房价、股价、汇率的趋势分析-李光涛 18212033

（一）房价预测
预测房价在1-3年内处于横盘状态，房地产暂时进入冷冻期，全国房价基本不涨不跌。
从5月份发布的2020年政府工作报告中，可以看到当局对经济政策、货币走势、民生保障，甚至房地产行业的态度，这些对我们判断楼市走势至关重要。报告提出：1、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位；2、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；3、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。看似老生常谈的房产调控基调，今年的环境却和以往发生了质的变化，在陈述房地产内容之前，大会提到了今年的主要目标，就是“保民生保就业”，今年不设GDP增长目标。
从上世纪90年代开始，设定年度GDP增长目标的做法就沿袭下来，在发挥经济发展“指挥棒”作用的同时，一些消极影响也逐渐显露。以房地产为例，政府在房产调控的工作上做出无数的努力，然而成效并不显著，市场用年涨幅12%来欢迎05年国八条调控的到来，一年后市场再次用6%的增长迎接国六条。个人认为很大原因来自保GDP增长的目标和控制房价本身是两个矛盾任务，两个矛盾的任务必然会产生一个优先级，GDP保增长的任务自然为先。房地产产业链体系庞大，至今仍然作为国民经济支柱中重要的产业之一，过去地方启动房地产的动因有两个：1、创造土地财政营收；2、达到中央的GDP增速目标。如今地方政府解开GDP增长任务的沉重枷锁，相信对“房住不炒”的落地会比以往更实际一些。
此外，2020年无棚改的新计划，货币化棚改是三四线以下的城市房价上涨的主要动因。2018年国开行收回棚改项目审批权，三四线城市遭遇第一轮降温，于今2020年彻底不提棚改政策，意味着将进入第二轮降温期。
上述判断只能支撑短期的房价趋势，考虑到房产是具有刚性需求的特殊商品；其次具备很强的金融杠杠属性，是很好的投资标的；最后，房产产业链布及民生经济各个方面，因此只能预测1-3年内的价格趋势。不同于房地产的供给侧，房产需求侧敏感系数较高，一旦政策发生变化，房价趋势将发生较大的变化。
（二）股价预测
预测股市在中短期内保持稳健上涨
1、2020年以来，我国3次降准共释放了1.75万亿元长期资金。此外，央行更是新设了四种直达实体经济的货币政策工具,即 3000亿元抗疫专项再贷款、1.5万亿元再贷款再贴现以及本次 400亿元普惠小微企业贷款延期支持工具和 4000亿元普惠小微企业信用贷款支持计划。考虑到国内目前正处于经济迈向复苏的阶段，货币政策收紧的环境尚不具备。
2、今年2月以来，受疫情及居民收入下降的影响，居民消费需求下滑，CPI触顶回落，4月同比已经降至3.3％。政府工作报告中将2020年通胀预期目标设为3.5％，相比2019年的3％提高0.5％，通胀的容忍度有所提高，可以判断通胀对货币政策的制约明显减弱。
3、今年继续执行下调增值税税率和企业养老保险费率等制度，新增减税降费约5000亿元。前期出台六月前到期的减税降费政策，包括免征中小微企业养老、失业和工伤保险单位缴费，减免小规模纳税人增值税，免征公共交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐、文化体育等服务增值税，减免民航发展基金、港口建设费，执行期限全部延长到今年年底。小微企业、个体工商户所得税缴纳一律延缓到明年。预计全年为企业新增减负超过2.5万亿元。
4、在“住房不炒”的背景下，房地产短期难以出现反转，如果货币政策宽松的资金不能进入房地产领域的话，那么股市可能会是资金流向的较好选择。
综上所述，从宏观经济政策来看，判断股市在中短期内保持稳健上涨。
（三）汇率预测
预测长期内汇率会保持稳定的状况
1、4月份中国出口增速大幅反弹，但外需疲弱或将使得出口超预期增长难以维系，预计2020年中国出口金额大概率出现负增长。
2、2020年的全国版外资准入负面清单正在制定中，有望尽快出台；负面清单条目还会进一步大幅缩减；在服务业、制造业、农业方面，开放水平还会进一步提升。与此同时，还将发布自贸试验区版负面清单，清单条目数比全国版更少。
综上所述，因出口减少、外商投资加大会引起人民币升值。预测政府会运用宏观经济的调控手段，将汇率控制在一个稳定的状态，促进出口并保证国内经济稳定。