多房产高负债家庭生活理财两不误降风险增收益

张女士和先生有着较为稳定的高收入，拥有多套投资性房产，但房贷压力较大。现在，为提前退休做准备的她该如何做好投资组合策略呢？
　　张女士一家生活在某省会城市，今年46岁的她希望在近两三年，也就是50岁左右退休或转到较为轻松的工作上（但收入可能会大幅下降）。她告诉记者，尽管IT公司经理的职位给了她丰厚的年薪以及较高的社会地位，但是工作的压力以及自身健康状况都让她做出提前退休的决定。
　　收入较高，贷款归还有压力
　　张女士一家目前的经济状况不错，她本人是IT公司部门经理，月收入2万元，先生47岁，任职建材公司副经理，月收入12000元。除去生活基本开支2000元、衣食行及娱乐2000元，医疗费用300元外，剩余部分需支付每月21000元贷款，最后可结余6700元。
　　最近几年，张女士和先生的年终奖金合计基本稳定在20万元左右，在缴纳了8.3万元保险保费后，其余的可以留存下来。据张女士介绍，保费中6.3万元投保了储蓄型产品，2万元投保了消费型产品，主要是寿险、重疾和养老保险。
　　投资性房产较多
　　张女士一家最突出的资产当属房产。
　　自住房一套，精装多层住宅（150平方米），价值250万元，还有100万元贷款余额，贷款利率享受七折。
　　海南某养老社区一套精装小高层（100平方米），现价80万元，无贷款。今年初已经收房，未出租。预计租金1500元。
　　海口CBD附近高层住宅一套（190平方米），现价值270万元，有贷款余额95万元，贷款利率8.5折。今年底收房，如果出租还需要30万元左右进行装修。预计租金4000元。
　　所居城市新区精装高层住宅一套（130平方米），现价值100万元，49万元公积金贷款。明年6月收房。每月租金估计1500元。
　　某小区商辅一套，现价值100万元，有30万元贷款，利率上浮10%。今年8月底收房，预计年租金4万元。
　　张女士说，为了购买下这些房产，她动用了不少金融工具，首先当然是她和先生的公积金贷款，目前月缴费可以冲抵还款额，其次是住房商业贷款尚欠280万元，此外还有消费贷款20万元。
儿子将去海外深造
　　对儿子的“投资”也是一笔不小的花费，就在不久前，儿子收到了英国大学的录取通知书，8月即将踏上异国求学之路。预计今后几年每年的学习、生活费用在25万元左右，而张女士已经为她预留了60万元活期存款。
　　张女士的投资还分布于股票及货币基金中，其中股票市值90万元，货币基金市值60万元。家庭另有黄金及收藏品价值30万元，自用汽车价值18万元。为防备不时之需，张女士还准备了10万元活期存款。
　　除了房贷、消费贷款外，张女士购车也贷款了10万元，而信用卡尚未支付的欠款也有10万元。因此，家庭净资产为748万元。
　　如何加强投资规划退休
　　尽管目前的房贷压力较大，但张女士相信，随着几套投资房产的逐步出租，她的经济状况会更好一些。
　　现在让她比较担心的是，自己除了房产投资比较在行外，股票、基金的投资并没有太多关注，几年来的成绩也并不理想，因此，她希望未来几年在金融投资方面能有所加强。这样，当建材行业不景气，先生的收入受到影响的时候也不必为是否有能力偿还贷款担忧，而且，到了退休后收入大幅缩水时，也能有一块额外的经济来源。
　　为工作奔波操劳多年的张女士还提出了一个愿望，她希望将来能够每年旅行度假一两次，国内、国外均可，一年的费用在5万~8万元，不知是否可以实现。
　　月度收支表（单位：元）
每月收入每月支出
20000 基本生活开销 2000
12000 衣、食、行、娱乐 2000
0 医疗费 300
  各类贷款 21000
32000 合计 25300
每月结余（收入-支出） 6700
　　年度收支表（单位：万元）
收入支出
年终奖金 20 保险费 8.3（6.3为储蓄型，2为消费型）
存款、债券利息忽略产险 0.7
股利、股息不确定其他 0
其他 0
合计 20 合计 9
每年结余（收入-支出） 11
　　家庭资产负债表（单位：万元）
家庭资产家庭负债
现金及活存 70（冻结60）房屋贷款（余额） 280
货币基金 60 汽车贷款（余额） 10
股票 90 消费贷款（余额） 20
债券 0 信用卡未付款 10
房地产（自用） 250 其他 0
房地产（投资） 550
黄金及收藏品 30
其他（汽车） 18
资产总计 1068 负债总计 320
净值（资产-负债） 748
盘活房产调整投资组合
　　文/浦发银行（600000）上海闵行支行理财经理祝玉婷
　　张女士作为IT行业经理，虽然工作忙碌，但在房产投资上不遗余力，且充分利用了各类贷款额度，做到了资产投资的效率最大化。当然，每月相当于收入65%的还贷压力也给家庭资产的流动性和投资收益可能带来了较为不利的影响。
　　日益增加的工作压力和身体健康状况也让张女士萌生了尽早退休的想法。但如果匆忙提前退休，势必带来家庭总收入的锐减。因此，如何平衡家庭各类资产负债之间的关系，如何顺利实现10年后提前退休的计划，着实需要好好规划一番。
　　活用房产，减少负债增加收入
　　仔细分析张女士家庭收入和负债，其中主要结余近半数来自于从事建材事业的丈夫，该行业的市场相关性极大，行业周期起伏明显。同时，家庭负债每月集中在房贷支出，投资主要方向为二、三线城市且具有显著特点的房型，涵盖了适宜居住的养老型社区、高档住宅和小区商铺，该类房产具有不可复制性及较大的溢价空间，且根据目前国家政策来说，进行跨省市的房产交易已是难上加难。同时，张女士房贷基本都享受到了有折扣的贷款利率，在贷款额度日益趋紧的今天，尤其不建议张女士进行提前还款操作。
　　那么，如何让这么多的房产从负债转变为现金流呢？我们可以看到，张女士作为投资的几套房产目前基本处在一个空置的状态，简单计算一下，如果这些房屋都能够进行租赁的话，每年可以增加12万元左右的收入，大致可以覆盖张女士一半以上的贷款支出。因此，如何尽快将这些房屋出租出去取得一定量的现金流，可以说是当务之急。建议张女士把已经拿到钥匙的两套房产尽快先租出去。另两套房产将来收房后建议简单装修即可，不要投入太高的装修成本。此外，考虑到房产的管理成本，将来如果该家庭需要进行较大的调整，比如出售一套房产以改善家庭现金流及资产负债情况，那么建议海南两套房产中保留一套即可，即优先出售海南的其中一套。
　投资组合，降风险增收益
　　接下来就要对这个房产出租前的准备工作进行规划。可以看到，张女士家庭的主要投资品种集中在固定资产类房产投资，其次是高风险的股市投资，再者是过于稳健的货币基金和活期存款。
　　首先，作为一个高收入的家庭，货币基金的持有数量达到60万元，现金流过高，建议可以拿出其中20万元左右作为海口高档住宅的装修费用。其次，结合儿子即将赴英留学2年的计划，建议张女士在预留儿子首年学费和基本生活费后，可以将剩余的部分资金，结合股票中的部分资金转换为年化收益率为5%左右的较低风险银行理财产品，每年可获得3万~4万元的稳定收益。同时，结合儿子的学费给付时间要求，可分时段低吸美元来供给儿子的留学费用。而针对手头的货币基金可以进行一个较为完整的2~3年的债券产品或者保本基金的投资，来弥补张女士退休前的无暇进行投资、又期望有稳定收益的预期，保守年化收益在5%～8%。这样，张女士基本可以形成较为完善的投资组合，以取得更大的投资收益。
　　保障先行，生活理财两不误
　　张女士家庭作为高级白领家庭，对于生活品质有一定的要求，也购买了一定量的保险，但是主要集中在储蓄类险种以及所附带的小额意外险，同时有部分的重疾险。
　　作为高压行业，张女士当然应该重视自身的保障，特别是重疾、医疗等险种，作为家庭主要经济来源，她当然也应该投保一定的寿险，来保障家庭收入的稳定性。但通过对张女士已投保单的分析，我们看到，张女士大部分保费花费在了储蓄类两全保险上，但有效保额并不高。张女士为丈夫、儿子安排的保险中也存在类似的问题，大部分都是侧重储蓄功能的保险。
　　为此，建议张女士请专业人士重新检视全家人的保险。调整保险计划，重点安排前述几类保障型险种，同时减少家庭的总保费支出。通常，一个家庭的保费年支出占家庭全年总收入的比例应控制在7%~15%。目前张女士一家的人身险保费支出（8.3万元）占全年总收入（55万元）的比例有些过高了，应加以妥善调整，这也有利于改善该家庭的现金流状况。
　　另外，建议张女士再适当增加高额的旅游意外险种，为自己和家庭的旅游计划保驾护航。