古韵：中国未来房价、股价、汇率的走势

中国未来房价、股价、汇率的走势分析

一、房价

房价：从内部要素细分，短期而言，严格的信贷政策不利于房价继续涨。中期而言，各省的土地供应情况有可能会放松，土地成本价格也可能进一步下降。长期而言，城市新增人口增长放缓，对房子的需求有可能会下降，房价稳中向下可能性较大。从外部要素分析，贸易战带来的不确定性使房价稳中有降可能性较大。

1.1内部要素分析

1.11信贷政策

国家强调房子是用来住的，不是用来炒的。2018年以来，为进一步打击投机性需求，国家出台严格信贷政策，严控资金流向房地产企业。个人信贷也实行上浮利率10%-15%的标准。房地产企业融资成本进一步提升。

1.12土地供给
从2018年第三季度开始，各省的土地流拍数量增加。截止到2018年9月，住宅用地流拍数量同比增加接近38%。国家今年强调推动结构性改革，遏制地方政府债务增加。地方政府希望通过买卖土地降低债务的意愿增强。但纵观国内对于房地产市场的调整和限制，需求企业拿地更加谨慎。
从全国31个省份土地供应成交价格看，有14个省份价格出现下跌或转跌，仅有9个省份价格是上涨。

1.13 城市新增人口数

从人口角度看，2000年后的第一个十年，是中国主要城市人口增长的黄金10年。这也能解释为何10年后的今天，北上广深的房价能独领风骚。过去10年人口流入最多的城市也是今天房价最高的城市。并且这一群人口基本都在2016年前实现了置业目标。
中国主要城市有能力且有意愿购房的置业人群数量基本已经在2016年成达到了峰值。
迈入2010年以后，城市的人口增量开始分化。以北上广深为首的一线城市，除了北京年均增量同比下降25%外，上海、深圳以及广州的城市人口年均增量分别下降60%，40%和30%。也就是说如果一线城市人口增量持续下降，很有可能未来一线城市房价稳中趋降。

1.2 外部要素分析

1.21资产价格定价模型
根据资产定价模型，资产价格是未来现金流按照一定资金成本率折现到现在的价格。在模型中即〖CF〗_t/〖(1+r)〗^n，r是贴现率，一般是按照无风险报酬率。一旦有风险，r就会增加，一旦r增加，资产价格就有可能要下降。
中美贸易战从2018年3月至今，美国一直将贸易战作为长期战略性行为部署，而非短期战术性行为。从宏观经济层面分析，美国无论在经济发展，充分就业还是物价稳定方面都已经回到或陆续接近08年金融危机前水平。但至于贸易逆差问题尚未得到有效解决。

从上图美元贸易账户可以看到，美国自2018年贸易战以来，2018年全年贸易逆差6210亿美元，是创2008年以来最大的逆差。这说明美国在经济增长，充分就业，物价稳定和国际收支平衡的四大国家目标里，只剩下国际收支平衡目标没有实现的。因此后续中美贸易战仍然存在很大的不确定性，中国资产价格面临下跌的风险比较大。

二、股价

股价：虽然外部要素美股高位有回调风险，但是中国的证券化率以及投资趋于理性化，中国股票市场价格长期还是稳中上涨。

2.1 内部要素

2.11证券化率

目前中国的证券化率大概在65%水平。长期看，中国的股票市场具备一定的长期投资价值。而且随着股民的投资理性化和价值投资的导向，上市公司开始出现业绩分化，好公司经过时间的检验会逐渐显现长期投资价值。靠吹大商誉以及多元化的名过其实的公司会慢慢显露其本质

2.2 外部要素

2.21美股高位

外部看，美股经过10年大牛市，道琼斯接近27000点高位。2018年10月美股达到接近27000点历史高位后，转头回调到22000点左右，目前大概在25700点左右。去年美股的回调引发了中国股票市场的大跌。虽然美国经济已经回到08年金融危机前的水平，但是后续能否有新的经济引擎带动美国新一轮的经济增长还存在很大的不确定性。美股处于历史高位也存在着一定调整的风险。

三、汇率

汇率：在内部产能过剩需要出口解决与出口过多带来贸易战烽烟四起引起国内物价不稳定的2大问题下寻求平衡。汇率既要守住兑美元7：1的底线，又要通过合理升值平衡国际贸易差额和国内物价稳定，降低输入性通胀危险。

3.1内部要素

3.11产能过剩
当前中国进行国内供给侧改革，实质就是为了解决国内产能过剩问题。但是产能过剩问题除了利用行政力量限制供给一端，还需要通过对海外出口降低国内库存压力。在出口背景下，汇率的适度贬值是有利于出口到沿线国家。但一旦过度贬值，会引起中国和其他国家的国际收支失衡，贸易战争端烽烟四起。而且在过度贬值保出口的情况下，也会容易引起国内供需失衡，物价不稳定。

3.2外部要素

3.21贸易战引发汇率的波动较大

贸易战以来，人民币兑美元的汇率从6.24到6.71。说明中国在贸易战中处于不利地位。