廖生耀：根据宏观经济分析中国未来房价、股价和汇率走势

根据宏观经济分析中国未来房价、股价和汇率走势
过去2018年，整体中国的金融主题是“去杠杆”，而在2018、2019、2020三年调整期，稳金融、稳外汇、稳增长将成为主题，完成三年调整期后，有望走向所希望的高质量增长阶段。
一、房价
从人口的角度看，中国整体人口老龄化，晚婚晚育少生现象越加明显，90后一代对婚姻和家庭的观念与70后和80后有所区别，单身人群比例高，尽管放开二胎政策，考虑到生活成本问题，愿意生二胎的比例较低。并且，90后一代大部分都是独生子女，很多夫妻都会继承家庭房产，甚至不只一套。从人口角度看，长期来看，房价是缺乏刚需群体支撑。
从房地产公司角度看，由于目前房地产市场体量过大杠杆率过高，在去年“去杠杆”的形势下，大量房地产企业资金链收紧，需要尽快变现。现在大部分房地产企业均转型科技地产，后续更多会往产业地产等方向发展，明显感知到整体房地产市场的“寒冬”已到。
从购房者角度看，房贷利率19年以来存在不同幅度下降，购房者购房成本下降，对于刚需人群，有明显入市驱动，但目前购房者观望情绪浓厚，且房价上涨预期已经减弱，因此入市者不足，成交量持续走低。核心一、二线城市，刚需人群还是大量存在，相应房价有一定支撑能力，三、四线城市，整体房价缺乏支撑力量。
从政府角度看，稳金融，稳房地产是势在必行，在2018年以来，多番房价调控措施并举，房地产成交量跌至冰点，国内大部分城市房价出现一定幅度回落。未来，稳金融将是持续任务，而稳金融核心是房地产问题。下一阶段，房价上升太快不行，但下跌太快也不行。从国际经验来看，像美国、日本，你们注意研究它，每次金融风险引爆的都是房地产。因此，政府势必出台大量政策去稳定房价，避免房价大幅下跌，造成系统性风险。
综合来看，未来几年房价会缓慢下降调整，不会大涨大跌，逐渐将房地产泡沫缓慢着陆。
二、股价
回望过去一年，美联储加息和美元强势导致全球流动性收缩、国内实体经济去杠杆引发流动性危机、中美贸易局势冲击打压风险偏好、经济下行寻底漫漫导致企业盈利增速回落……无论从宏观逻辑还是市场流动性供给上都遭遇巨大的压力，令中国股市情绪低迷。A股、港股分别经历了约30%、25%的暴跌，估值也徘徊在周期低点，被列为今年全球表现最差的市场之一。A股未来的整体趋势分析又会是怎样的走向呢？
从资金角度分析，一、前几年房地产吸纳了大量的长期资金，使得金融市场流入的大多只剩下短期资金。但随着十九大提出“房住不炒”，房地产的金融属性有望下降，那么金融市场能分到一定的长期流动性；二、政策从“去杠杆”向“稳杠杆”过渡，令企业融资收缩的趋势会得到一定程度修复；三、需求端的下滑还将加速，这将直接反应到企业盈利的下滑也将超预期（这也是影响上市公司涨跌的最主要指标）；19年全年企业盈利增速还将持续周期性下行，会降为个位数甚至是负增长。四、中美贸易冲突，对中国经济的实质性影响（出口前移的返还效应）将会集中体现（尤其是在明年上半年）。
从市场预期来看，一、政策底部已经出现，预计还会继续出台利好政策，除了普遍预期的减税降费政策外，关注货币、财政、供给侧改革、房地产宽松及基建投放政策是否均有继续调整的空间；二、对中国经济基本面和中美贸易冲突的悲观预期已经很大程度上（甚至过度）体现在了股价里，预期差有望在未来得到一定修复；三、美联储加息步伐料将放缓，给了中国货币政策进一步宽松的空间，这会带来无风险收益率继续下降，而低利率环境有利于企业估值水平的提升。
综合来看，考虑到A股出于历史低位，未来几年股价会小幅震动缓慢上涨，19年会站上3000点。
三、汇率
短期来看，人民币汇率或继续承压但下行空间有限。当前从国内经济形势、国际贸易环境、货币政策边际倾向看并不利于人民币汇率走强，但从国际资本流动、监管层工具选择与美元上行空间看则有利于人民币汇率保持稳健。未来一段时期，在新的基本面变化到来之前，人民币汇率或继续承压，人民币汇率大概率在当前价格中枢附近呈现宽幅震荡调整。
中长期来看，人民币汇率有望企稳并呈现双向波动。当前全球贸易争端仍在发酵、美债收益率持续高位、特朗普政府财政赤字隐忧仍存，美国经济增长的潜在风险已有所累积，且随着联邦基金利率逐渐逼近中性水平，后续加息空间已相对有限。而随着国内货币传导机制逐步疏通、基建补短板有所发力及消费升级带动内需增长，中美经济发展周期背离走势或有所弥合。综合考虑，国内经济基本面有望企稳、美元指数后续上涨动能削弱、人民币汇率弹性有所增强等因素，人民币汇率有望企稳并在新的合理均衡水平上呈现双向波动。