潘鸣：依据宏观经济分析中国房价、股价、汇率

依据宏观经济分析中国房价、股价、汇率的走势
楼市方面
　　春节期间楼市低迷或将成为房地产市场全年的一个缩影。整体看，2019年稳定将是房地产市场主基调。
　　2019年开年，各大房企便迎来“当头一棒”。数据显示，2019年1月份，万科、恒大和碧桂园等头部房企，均出现销售金额及销售面积两项指标大幅下降局面。其中，碧桂园合同销售金额同比大幅下滑52.2%，合同销售面积同比大幅减少49.5%。恒大销售金额同比下降32.9%，合同销售面积同比下降37.8%。万科合同销售金额同比减少28.1%，合同销售面积同比减少28.5%。
　　在销售压力之下，不少开发商选择春节期间加班加点，为节后的春季市场积攒人气。以武汉为例，今年春节期间“不打烊”的楼盘多达40余家，其中不乏万科、保利、恒大、金茂等品牌房企。
　　不过，房企的努力似乎并没有收获正向市场回报，“只看不买”成为春节楼市的主流现象，每天个位数的看房量，甚至成了某些楼盘的常态。从春节期间的统计数据看，一二线城市网签数据基本暂停，三四线城市楼市从火爆转向稳定。新浪乐居数据显示，春节长假期间杭州市区（不含桐庐、建德、淳安）新房共签约10套。
　　“2019年房地产市场主要看三四线城市。”中原地产首席分析师张大伟认为，2018年春节期间，因为一二线城市房价上涨后带动的板块轮动推动了三四线返乡置业高峰，2019年返乡置业明显“退烧”，购房者愈加理性，相较去年，大部分三四线城市的市场交易开始降温。
　　58同城、安居客此前发布的《2018-2019返乡置业调查报告》印证了这一观点。《报告》显示，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。
　　事实上，每年前2个月为楼市传统淡季，市场销售情况大多不太乐观。在诸葛找房首席分析师陈雷看来，全国大部分城市房价连续多个月下降，市场观望情绪浓厚。在观望状态下，市场成交减少，进而呈现量价齐跌现象。受此影响，房企销售业绩纷纷同比下跌。由此，即使房企加快推盘速度，但去化率持续走低，叠加重点城市的限购限贷政策，需求继续受到抑制，市场凉意绵绵。
　　“不少一二线城市经历了限价限购后，市场泡沫逐渐消除，短期政策变动可能性也较小，购房者形成了稳定预期。其中，预期房价上涨的比例开始下滑，购房者出手更加谨慎，市场也逐渐回归理性。”陈雷补充说。
　　春节期间楼市低迷或将成为房地产市场全年的一个缩影。2018年年底，住建部全国住房和城乡建设工作会议指出，2019年房地产市场将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
　　整体看，2019年稳定将是房地产市场主基调。2019年除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市楼市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。无论是一二线城市还是三四线城市，房价平稳有利于长效调控机制的建立，进而弱化房地产业的投资属性。
未来，在政策及市场的影响下，购房者更加理性，量价齐跌现象会持续一段时间，直到市场信心重新建立。针对下一步的走势，虽然整体去化率低，但部分好项目仍然一房难求。作为房企来说，需要结合购房者需求及政策改善产品设计，把握好企业发展节奏及拿地节奏，同时注意提高差异化竞争优势。
但是，从中长期来看，房地产市场朝着一个健康的方向发展，看好核心区域楼市。在大都市圈内部，核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在英国，1995年1月至2018年3月，内伦敦房价上涨 6.4 倍，大于外伦敦的4.8倍。在法国，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达 2.95 倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43 倍。在美国，1987-2017年，纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍，超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43 倍。在日本，在房价见顶前五年，东京都区部房价上涨2倍，高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利;长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。我们在《货币超发与资产价格:中国》研究发现，过去四十年，中国广义货币供应量 M2 年均增速 15%，1998-2017年M2 增长16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩; 保持货币政策和房地产金融政策长期稳定;从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给，丰富供应主体;推进房地产税改革，抑制投机型需求。
股市方面
A股在经历了去年深度下挫和今年年初以来快速上涨之后，未来走势能否持续上涨成为市场关注焦点。我们从宏观角度，以朴素的方法构建宏观指标和 A 股走势的对应关系，进而判断未来 A 股走势。我们将 A 股走势划分为每股收益 EPS和市盈率 PE 两个决定因素，其中反映基本面的EPS对应于当期名义GDP或当期工业企业利润，而反映市场预期的 PE 虽然由长期盈利增速和贴现率决定，但由于认知限制，事实上人们普遍以未来半年盈利走势预测长期盈利增速，进而形成未来半年 EPS 与当期 PE 的高度对应关系，也就形成了对名义 GDP 或企业盈利预期与当期 PE 的对应关系。也就是说，当期市场估值水平反映着对未来半年经济走势的预期。
此前股市深度调整时期，市场对经济预期过于悲观，市场隐含名义 GDP 与工业企业利润增速最低达到 3.5%和-24.4%。即使近期市场上涨之后有所恢复，但依然较为悲观，截止 3 月 1 日，市场估值隐含名义 GDP 与工业企业利润增速依然仅有 6.0%和-7.5%。假定未来名义GDP预期回升至7.5%-8.5%，工业企业盈利增速回升至 0%-10%，这将继续推升股市上涨 10%-25%。因而随着市场悲观预期持续消解，A股依然具有上涨空间。如果经济出现超预期表现，A股上涨空间会更大。
汇率方面
本周美元指数大涨0.94%，报97.3722，人民币兑美元汇率报6.7269，下跌191个基点，创近三周新低。本周CFETS人民币指数继续上升，收于95.4208。欧洲央行意外放鸽，推迟升息指引，同时讨论开启新一轮定向长期再融资操作，令欧元兑美元重挫1%以上，美元指数再度站上97关口。但周末非农数据大幅不及预期，需要关注美联储加息步伐是否进一步放缓。若美元指数进一步走强，叠加2月国内部分数据不及预期，人民币短期快速升值压力或得一定缓解。
央行强调不会使用汇率提高中国出口，人民币汇率预期趋向稳定。十三届全国人大二次会议上，央行领导就人民币汇率问题发表看法：首先，中美贸易谈判确实涉及了汇率问题，双方讨论了不搞竞争性贬值、不将汇率用于竞争性目的。其次，对于接下来人民币汇率的走势，央行表示汇率必须要有弹性，但会保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。事实上，当前人民币汇率预期也越来越稳。