从宏观角度看中国房价、股价、汇率走势

一、房价
主要走势：未来可预期的时间内，某些城市的房价会小幅下降，但不会发生全国房价的整体同步下调，房价会因楼市维稳政策而进入横盘期。主要基于两个依据：
　　一方面，政府需要稳住房价，以预防系统性金融风险的发生。
　　这么多年来，楼市沉淀了大量超发的货币。它就像一个堰塞湖，由于有资本管制这个堤坝，水没有流出去。最近的一次危机发生在2015年下半年，由于当时人们对人民币有强烈的贬值预期，大量资金从包括房地产在内的市场抽出，通过各种途径流到境外。虽然在政府的强力管制下，这一趋势最终被遏制，但教训深刻。
预防资金从楼市外流，一个重要的前提就是要维持房价的稳定。房价如果跌幅过大，就可能引发系统性金融风险。所以，稳房价会是未来一段时间内楼市政策的主基调。
另一方面，经济要转向高质量发展，需要降低对房地产的依赖度。
　　楼市对经济的拉动作用已经非常有限了。而且，大力发展房地产也有悖于政府制定的去库存、去杠杆、促进供给侧改革的中长期战略。所以，政府有很强的意志来实施“坚决遏制房价上涨”的政策。
　　综上认为，房价未来会维持在一个相对稳定的区间，不太可能出现大幅的上涨或下跌。
　　中国的楼市当前的确存在较大泡沫，但资产价格泡沫是全球普遍现象，非中国特有。资产价格泡沫产生的原因，是1973年布雷特森林体系崩溃以后，很多国家在发行货币时失去了锚，货币超发成为常态，导致全球流动性过剩。过剩的流动性进入楼市，就会推高房价。不只是中国，美国、加拿大和欧洲的很多国家，都经历了多轮的房价上涨。
　　而且，如果将北京和上海的房价与东京和纽约的房价进行对比，会发现前两者的楼价不但没有超高，反而存在一定的上升空间。北京和上海的楼市吸引的是来自全国乃至世界的高端购买力，不能用城市居民的平均收入水平来判断其房价是否过高。对于京沪等一线城市处于好地段的房子，未来尚有较大的升值潜力。
　　至于国内非一线城市的楼市泡沫，只能依靠未来实体经济的发展和人民收入水平的提高来慢慢消化。楼市回归良性发展，是大家都希望看到的结果。
二、股价
　　过去10年，巨量资金的流向主要是楼市，股市没能成为沉淀货币的蓄水池，原因在于人们对股市的信心不足。
　　2013年，政府提出了“让市场在资源配置中起决定性作用”，投资者对股市产生了憧憬。当时我曾推测股市会在2015年迎来一波上涨行情。虽然股市确实从2014年末开始上涨，但短期涨幅远高于正常速度，暴涨后迅速暴跌，极大地打击了人们对股市未来的信心。
　中国股市以普通散户为主，他们没有资金实力去投资房产这样的高门槛资产。或出于资产保值增值的需要，或出于赌博心理，普通百姓的资金很多进入了股市。但股市整体上是一个零和博弈市场，散户把握结构性机会的能力远不及机构，只能沦为牺牲品，被“割韭菜”。
　　如何解决这一困境？我认为政府需要开放国内金融市场，鼓励民营金融的发展，让市场推出优质的投资产品，从而使普通百姓的投资需求得到更好的满足。例如，在当前消费升级的背景下，人们会产生大量的消费金融需求。如果国内金融市场足够开放，就会开发出优质的消费金融投资品，投资者和消费者都可从中受益。
　　在当前的经济形势下，我支持政府加强资本管制，但主要是对外流资本的管制。对于国内金融市场，应该进一步对外资和民营资本开放。经济学里有一个 “改革开放次序理论”，认为一个国家的改革开放应该按照先开放对外贸易、再开放国内金融，最后开放对外金融这一次序来进行。现在的重中之重，是开放国内金融。
　　不可否认，政府在金融市场的发展中可以起到积极作用，但首先还是要让市场来发挥主导作用。市场是推动创新发展的根本力量。今天的很多成功企业如阿里巴巴和腾讯等，都不是政府规划的结果，而是市场自身培育出来的。对于国内金融市场，政府也应该让其自主发育。只有当金融服务业足够市场化时，包括股市在内的当前金融部门的很多问题才有可能得到有效解决。　
三、汇率
人民币汇率是大家现在非常关心的问题。在我看来，2018年境内人民币对美元汇率破7的概率较小，明后年的人民币汇率走势则尚待观察，但中期人民币仍有贬值空间。
　　过去若干年，人民币的升值与贬值和美元指数的走势存在一种微妙的关系：当美元指数下降也就是美元对其他货币整体贬值时，人民币对美元会升值，但升值的幅度小于美元整体贬值的幅度；反之，美元整体升值时人民币会贬值，但贬值的幅度小于美元整体升值的幅度。
　　美元指数和人民币汇率的这个关系持续到了今年6月中旬。用4月16日至6月15日的美元指数和人民币对美元汇率中间价的数据，我估计出了这段时间内人民币汇率对美元指数的弹性为0.37。也就是说，美元指数每上升1%，人民币对美元仅贬值0.37%（见下图），人民币贬值幅度小于美元整体升值幅度。
　　不过，这种微妙关系在今年下半年发生了突变：人民币汇率开始对美元加速贬值。用5月2日至8月3日的数据所估计出的人民币汇率中间价对美元指数的弹性为1.96。换而言之，在近三个月，美元指数每上升1%，人民币对美元贬值达1.96%（见下图），人民币贬值幅度远远超过美元整体的升值幅度。
　　为什么今年下半年人民币对美元汇率会加速贬值？我认为这和中美贸易对峙形势的变化密切相关。在分析房价、股价和汇率之类的金融变量时，我有一个观点叫做“经济决定趋势，政治决定拐点”。房价、股价和汇率的升降最终是由经济因素决定的，该涨的总有一天会涨，该跌的总有一天会跌。但什么时间涨跌启动，靠观察经济因素很难判断，很多时候是政治事件决定了拐点。
　　2016年时，美元指数已经超涨，从经济因素来看应该会跌一波。但正是特朗普的意外当选和他对弱势美元的推崇使得美元指数掉头下跌，这也是人民币汇率在2017年由贬转升的主要原因。但进入2018年后，美国经济的超预期增长奠定了美元再次走强的基础，加之美国大幅调整了对外经济战略，国际经济形势发生了根本性的变化。
今年4月至6月，中美贸易关系处于协商阶段，因而中国对人民币贬值采取了克制的态度，表现在数据上就是人民币汇率对美元指数的弹性较小。但随着谈判无果，关税开征，中美贸易谈判在今年取得突破的可能性大大降低，因而人民币贬值的政治约束暂时消失了，中国采取了加速人民币贬值的策略，表现在数据上就是人民币汇率对美元指数的弹性较大。
　　我认为，人民币加速贬值是中国应对美国对华贸易政策的一揽子计划中的一部分，可一定程度降低美国加征关税对中国出口的消极影响。
　　但是，人民币加速贬值的趋势在今后数月不太可能会持续，原因是人民币对美元的汇率有一个非常重要的心理关口“7”。前面提到，人民币贬值一旦形成预期，会导致资金加速外流，2015年下半年就曾发生过这一现象。如果年内境内人民币对美元汇率破7，将强化人民币贬值预期，这是与稳经济、稳汇率的政策基调相背离的。
　　所以，2018年境内人民币对美元汇率破7的概率较小，后面几个月人民币汇率对美元指数的弹性会减小。但从中期来看，由于中美利差的存在，人民币是有一定的贬值空间的。未来两三年的某些时间段内，人民币对美元的汇率很可能会破7。至于人民币汇率的长期走势，则要看中国经济的未来表现了。
　　总之，中国经济要想平稳度过当前多变的形势，需要强化市场在资源配置中的作用，需要创造出更大的让人民发挥智慧和潜能的空间，需要强力推进减税降费和行政体制改革。这不但是应对当前国际形势的优势策略，更是中国经济在未来能保持稳定可持续发展的根基所系。