郭伟-对中国未来房价、股价及汇率的宏观分析

中国宏观经济分析:房价、股价与汇率
                                                                                    （郭伟 17211681）
   未来5年，中国发展的核心政治目标是：全面建成小康社会，实现中华民族伟大复兴。支撑的核心经济目标则是：确保国内经济保持中高速增长，增速保持在6%以上。
   对内战略：中国制造2025
   对外战略：一带一路
   房价方面
   截止去年底，国内房地产库存面积虽有11%的降幅，但仍有5.2亿平方米。按人均住房面积40平方米测算，库存面积可满足1300万人口的住房需求。目前我国城镇常住人口约8.1亿，中国城市化目标是到2030年城镇化率达到70%，按5年后城镇化率65%计算，还有约1亿人口从农村进入城市，即在未来5年，平均每年有2000万人口进入城市生活，按上述同样口径测算，每年需要住宅面积达8亿平方米。按容积率2.5计算，100亩土地可建设约16.7万平方米住宅，也就是说每年需新增住宅用地面积47.9万亩，全国城镇总面积约14147万亩，其中住宅用地占比33.5%，即4739万亩（按国土资源部2016年底数据换算），即每年住宅用地开发率为1%，也就是说在土地资源上完全可以满足中国的城市化进程。
   另外，根据戴德梁行发布的《2018年第一季度全国住宅市场研究报告》显示，2018年一季度全国新建商品住宅销售均价达到了8275元/平米，同比上涨8.7%，房价第一次突破8000元大关。而且，按照人口流动的趋势，一、二线城市对人口有更明显的吸入效应，因此预计全国平均楼价会更高。按均价8000元/平方米、去化率80%计算，可实现年销售额5.12万亿，占GDP比重5.7%。中国近几年房地产占GDP的比重一直在不断上升，已从2008年的4.61%上升至2018年的6.87%，而美国2015年房地产业占GDP的比重则达到12.5%，因此预计中国的房地产市场规模仍将持续放大，而在保证供需平衡、需求一定的情况下，就只能提高单价了，因此预计未来5年，中国的房价仍将上涨。按房地产占GDP的比重年均0.5个百分点增长，中国GDP保持年均6%的增幅测算，未来5年中国的房地产年销售额将达11.29万亿，比当前翻了一番，则全国平均楼价将突破16000元/平方米。
   这个价格是否合理呢？按2018年全国城镇人口人均年可支配收入为39251元，收入增幅与GDP增幅相当测算，5年后城镇人口人均年可支配收入为52527元。对一套80平方米的住宅来讲，全国平均房价收入比为12.2，而2018年全国平均房价收入比为8，指标明显偏高，所以可以预计国家依然会调控房价，抑制房价过快上涨。如按照5年后全国房价收入比保持8不变，以此返算回去，则可推测出5年后房价应为10505元/平方米，较2018年上涨31%。
   股价方面
   借鉴股神巴菲特“股票市值与GNP的关系”的有关观点：“长期而言，上市公司股票总市值的增幅与国民经济增长速速基本一致”，“如果所有上市公司股票市值占GNP的比例在70%-80%之间，则买入股票长期而言对投资者可能会有相当不错的报酬。”
   按照以上观点计算中国2018年的情况，2018年中国GDP为900309亿元（网上测算中国GDP与GNP差异很小，因此借用GDP数据），而当前中国股市总市值约为40万亿元左右，总市值对GDP的占比不足44%，因此长期来看中国股市仍有较好投资机会。5年后，中国GDP将达120万亿，彼时即使中国股市总市值达到80万亿元，其占GDP比重约67%，仍低于70%-80%的区间，因此5年内如中国股市总市值即便翻一番，仍具有长期投资机会。
   汇率方面
   我认为，汇率是一个国家经济运行总体情况的表征指标之一，汇率的向上或向下波动幅度过大都反映了一国经济运行的不确定性，都会通过“蝴蝶效应”产生更大更深的不利影响。因此，中国应会维持相对平稳且与美元偏低的汇率政策。主要有三方面因素：
   其一，中国是全球化的积极倡导者，随着美国在全球强力推行“美国优先”的保护主义政策，中国已逐步成为全球化倡议的领导者。因此，中国需要一个稳定的人民币来强化这一形象。
   其二，中国积极推进“一带一路”，需要扩大对带路国家的投资与出口。
   其三，中国会坚守与美元1:7的红线，避免引起美国的过度反应，造成政治与贸易摩擦。
   因此，基于政治及经济因素的双重考量，未来5年中国应会维持汇率的平稳，保持人民币对美元汇率在6.5-6.9之间。