中国未来房价、股价、汇率的走势-18211630 朱俊凯

2020年5月28日，第十三届**第三次会议在北京人民大会堂举行了闭幕会。虽然此次会议的政府报告中提出了今年GDP不设具体目标，但是我们还不能单纯通过GDP增速去判断未来经济形势，不提GDP增长目标，并不意味着没有目标。由于疫情的关系，今年一季度到现在，很多指标跟以往是不具有可比性的，判断中国经济未来，应该坚持用全面、辩证、长远眼光分析。尽管短期里受到疫情和贸易保护主义的影响，但我们国家经济潜力足、韧性强、回旋空间大、政策工具多的基本特点并没有改变，又具有全球最完整、规模最大的工业体系、强大的生产能力、完善的配套能力，1亿多市场主体和1.7亿多受过高等教育或拥有各类专业技能的人才，4亿多中等收入群体在内的14亿人口所形成的超大规模内需市场，投资需求潜力巨大。当前是我国发展重要战略机遇期，只要中国经济长期向好的基本盘没有改变，机遇远大于风险。

对于股市，虽然一场突如其来的疫情，打乱了人们的生活节奏，也一定程度上影响着资本市场。春节前A股基本延续了去年末的走势，平稳走高。春节后，随着国内疫情的发展，国内股市也经历了恐慌性抛盘到回归常态，再到交易活跃，连续多天突破万亿成交，市场一度繁荣。但是，随着国外疫情的蔓延，全球资本市场从2月底开启了急速暴跌的进程，美股1个月内4次熔断，欧美市场主要股指最大跌幅均超过30%，纷纷突破二三十年来最大跌幅。国内股市也受此牵连，股指出现冲高回落，波动加大，一季度上证指数跌9.84%，深圳成指跌4.49%，中小板指跌1.94%，创业板指涨4.10%。相比较而言，国内市场跌幅有限，流动性良好，基本消化了疫情带来的冲击。中国金融资产短期是比较好的避险资产，长期是比较好的价值资产。这一场疫情，考验了全球经济的韧性，也检验了中国制造业的能力和成色，中国制造业，特别是先进制造业将会迎来价值重估。中国14亿人的消费也将逐步成为全球经济的重要驱动力。“中国经济是一片大海，而不是一个小池塘。大海有风平浪静之时，也有风狂雨骤之时。狂风骤雨可以掀翻小池塘，但不能掀翻大海”。展望未来，我们将仍然布局中国先进制造，国企改革，清洁能源和中国消费的策略，同时关注科技创新，继续持有行业龙头个股，分享中国经济发展的成果。

房地产作为拉动经济增长的“支柱产业”，2020年伊始也放慢了脚步。在疫情之前，房地产销售就已经呈现出走弱的态势。2019年销售面积负增长、房价增速回落、销售额增速大幅下降。所以，从一定程度上来说，这次疫情是“加剧”而并非“改变”了房地产市场的趋势。3月，国家统计局发布了2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况的统计数据。今年年初，国内房地产市场基本处于冻结状态。从开发投资方面来看，1-2月全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%，首次出现负增长，创历史同期新低。商品房新开工面积和竣工面积也均有下降。1-2月，房屋新开工面积10370万平方米，下降44.9%；房屋竣工面积9636万平方米，下降22.9%。销售方面，1-2月全国商品房销售面积增速呈明显下降。虽然各房企纷纷推出优惠政策，但效果并不大。1-2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。到了4月份房地产市场触底反弹，一二线城市楼市率先复苏。土地市场供应量大幅增加，房企也在积极弥补第一季度买地的不足，加上银行宽松信贷政策等叠加影响，促进房地产市场升温速度加快。房地产市场也逐渐回暖，同时也呈现出了新的格局：2020年一季度，TOP10和TOP50房企市占率分别较2019年提升10%和11%。而抗风险能力弱的小房企加速退出，截止4月8日，国内共84家房地产开发企业破产清算，同比增加25.3%，均为地方中小房企。后疫情时代，国内房地产市场的马太效应将进一步凸显，随着疫情逐步控制，住房需求释放，市场环境日趋平稳，这符合了“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。在这个“主基调”下未来房子必须回归到它原来的基础属性，也就是满足人民群众的居住需求，淡化它的投资和金融属性。一个房价畸高的社会并不符合国家的战略。最近央行统计司也做了一个研究，它指出我国当前城镇居民家庭资产以实物资产为主，占家庭总资产的八成，其中住房是家庭实物资产的重要构成，和美国相比我国居民家庭住房资产比重偏高，高于美国居民家庭28.5个百分点。而这样的资产配置结构并不健康，所以随着金融市场的双向开放，相信未来几年，在房价趋于稳定的同时，家庭中的金融资产比重将有明显提升。

汇率方面可以看到，美国经济从2019年起开始减速，当前由于疫情冲击，下滑的确非常严重，所以很多机构都认为今年美国经济会陷入衰退。美国经济在未来几年会步入一个下行期，基本面在下行，货币也在所难免。在本次疫情平息之后，金融市场恢复平静之后，美元指数下行是大概率事件。如果看全球的主要货币对美元的汇率，除了日元最强劲之外，欧元、英镑、澳元、加元，还有很多新兴市场货币都兑美元有比较严重的贬值，俄罗斯对美元汇率一泄千里，人民币兑美元也算相对坚挺的货币。中长期来看，汇率在很大程度上取决于三个因素，一个是利差的变化，一个是基本面的变化，一个是资本流动。中国已经进入疫情防控常态化阶段，社会生活秩序在逐步恢复正常，从短期来看，中美利差可能会大致保持稳定；从经济基本面来讲，二季度中国经济会往上反弹，美国经济会超预期下行；从保持资本流动角度来讲，二季度中国可能会面临新的资本流入。但由于全球疫情防控存在很大的不确定性，总需求不足的压力依然存在，因此，降低利率也是未来货币政策的选择，中美利差会有一定的缩小。在疫情经济和疫情金融的背景下，人民币汇率会在一篮子货币稳定和中美双边汇率稳定之间不断权衡，去保持总体上的相对稳定。