中国未来房价走势判断

房屋需求：
1.人口结构
中国是世界上人口数量最多的国家，因此人口是影响中国发展至关重要的因素。在过去40年改革开放所取得的巨大成就中，我们很大一部分也是依托人口红利，集中力量办大事；当然人口数量庞大也有不利的影响，比如说我国当前已经进入到人口老龄化时代，社会养老成为一大难题。
   随着“多子多福”的观念并不是如今中国年轻人的主流思想。相反的是，中国近年来的出生率持续降低，未来中国人口结构将会呈现出老年人多、中青年人少的局面，虽然国家如今全面放开二胎政策，但是收效甚微。
   老龄人口多、中青年人口占比下降，并且老年人在去世后将房子留给后代。所以仅从人口结构上来看，未来人们对于住宅的需求量可能会逐渐下降。
2. 人均收入
改革开放四十年给中国带来了长足的发展，中国经济迅猛发展的同时，中国人民的腰包也鼓了起来。从图7中可以看到，人均收入从2000年到2016年翻了7倍。并且随着未来中国经济的不断增长，2020年实现全面小康，人们的收入水平还会持续的上涨，因此对于住房的需求、居住环境的要求都会有所上升。所以，单从人均收入的层面上来说，未来人们对于商品住宅的需求还会进一步增加。
3.利率水平
利率是政府调控国民经济的重要手段，同时利率也有多种形式：存款利率、贷款利率、信贷利率等等，利率水平的变动将对需求、供给都会产生明显的影响。
当政府实行宽松的货币政策时，将会降低利率，向市场释放出货币资金；此时居民减少储蓄，相当大的资金投向房地产行业，住宅需求上升；相反，当实行紧缩性货币政策时，将会提高利率，回收货币资金，储蓄增加，投向房地产行业的货币资金减少，进而住宅需求下降。
房屋供给：
1.土地：中国当前土地供给失衡问题比较严重，一二线城市人口密度大，导致土地资源极其紧张；而广大乡镇农村地区土地空置，土地利用效率极其低下，土地在城
市和农村配置不合理；同时，城市中的土地大多数用于产业建设，只有少部分用于生活区域建设，进一步导致土地资源分配不合理。而房地产是依托土地的行业，土地资源紧张势必导致住房建设紧张；而且土地归为政府所有，政府对土地资源的定价也很高，进一步会导致房地产开发商降低对生产的预算，减少供应。
2.工资：房地产建设是一项长期工程，投资、建房、售房回收资金是一个相对较长的过程，这就要求企业能够有强大的经济能力作为支撑。随着经济的发展，中国已经开始从劳动密集型转为技术、资本密集型，人们的教育水平越来越高，因此工资要求也会随之增长。工资支付是企业的一项重要的资本支出，劳动力价格上升，开发商会降低生产预算，减少生产供应。
3.宏观政策：房地产市场巨大的经济泡沫已经对国家的金融安全构成了威胁，但是由于房地产行业与其他各行各业联系紧密，政府如果对其过度限制、管控将会联动影响到其他行业，也将造成失业、社会稳定等问题，因此政府对房地产市场也是执行保持平稳的政策。**在2015年11月提出了“供给侧改革”，房地产去库存改革必然要从土地供给侧改革出发。优化土地资源配置、合理利用农村土地、规划城镇建设用地将是关键，政府在房地产审批建设中也会更加严格，防止供给过剩[8]。因此从这个角度来看，未来的商品房供应也会有所下降。
综合供给、需求的变化方向，并考虑到政府的外生性调控，认为中国未来的房地产市场不会再像前几年那样不理性地上涨，当然在政府宏观调控下也不会出现暴跌的情况；未来房地产市场在一段时间内大体上会保持稳定，价格上会有小幅度的波动，然后在政府宏观调控的引导下逐步降温。