预测房价、股价和汇率-杨翌聪 18212063

本帖最后由 fsyangyc 于 2020-6-4 22:55 编辑

一、房价
关于房价，有一句话叫做“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，其中，长期看人口主要指的是人口增长率，中期看土地主要指的是土地供应量，短期看金融主要指的是金融政策，包括财政政策和货币政策；本文主要分析短期金融和长期人口政策。
（一）宏观经济情况
1、GDP增速
2020年第一季度GDP增速近几年来首次出现负增长，可见受疫情影响经济下行压力加大。此外，今年两会《政府工作报告》首次不再设定经济目标，可见未来经济压力较大；但是，不设定经济目标的好处是，各地政府不会为了保经济增速目标而刺激经济，大力刺激房地产的可能性不大。
2、通胀
以CPI代表的通胀水平，2018年在1%~2%之间，2019年开始上升，直到202年2月上升到5.4%左右，逐渐回落，最新一期数局（2020年4月）在3.3%左右，基本保持在合理水平。
3、失业率
  从失业率看，自疫情爆发后，全国调查失业率一路上升，2020年2月达到最高点6.2%，2020年5月仍有5%。根据费力普斯曲线，要使得失业率下降，则要采用扩张性的经济政策提高**率，用较高的**率来换取较低的失业率。美国著名的经济学家阿瑟·奥肯发现了周期波动中经济增长率和失业率之间的经验关系，即当实际GDP增长相对于潜在GDP增长（美国一般将之定义为3%）下降2%时，失业率上升大约 1%；当实际GDP增长相对于潜在GDP增长上升2%时，失业率下降大约 1%，这条经验法则以其发现者为名，称之为奥肯定律。
根据，要使得失业率恢复到2018年6月份的水平，失业率要下降1.2%，GDP要增长约2%。
   4、小结
   综上所述，受到疫情冲击影响，GDP出现近年来首次负增长，失业率处于历史的较高水平，说明经济进入了衰退期，在这种情况下，政府很有可能采取扩张性经济政策来刺激经济增长。然而，目前我最新的CPI指数与去年同期比上升了3%左右，根据经济学理论，通常认为，当CPI增幅超过3%，就存在**；因此，虽然我国未来有可能采取扩张性经济政策刺激经济，但是也要警惕加剧**，扩张性经济政策的调控空间有限。
（二）短期看金融
1、货币政策：降准降息
  （1）房贷利率
目前我国LRP利率为4.65%，处于历史低位，可见目前的房贷的贷款成本较低。当然，LPR利率不能完全代表房贷利率，根据统计，目前银行实际执行的贷款利率为5.0%至5.2%，从历史统计数据来看，只有2010年和2015年的房贷利率低于目前的水平。从2020年1月到5月，房贷利率从5.25-5.34%下降到5.0%-5.2%，呈现走低的趋势。

根据国际经验近40年间，美国贷款基准利率从21.5%下降到3%，下降了83.7%；日本从9.3%下降到1.5%，降低了84%；英国更猛从17%下降到0.75%，降低了95.6%；香港贷款利率也从20%下降到5%，降低了75%。40年间，我们的贷款基准利率也从15%下降到4.65%，下降了69%，下降幅度依然低于世界其他主要经济体。在全球利率趋势已经进入到低利率，甚至负利率时代，我们的贷款利率持续走低将是大趋势。
（2）量化宽松
2020年5月29日，央行公告称，为对冲政府债券发行、企业所得税汇算清缴等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，以利率招标方式开展了3000亿元逆回购操作。此表述与昨日相同，在此之前，央行已经连续三天分别投放100亿、1200亿、2400亿元，投放量不断增加，合计共6700亿元。

截止2018年5月25日，中国人民银行在官网发布“2018年以来央行降准情况”。央行数据显示，2018年以来，人民银行12次下调存款准备金率，共释放长期资金约8万亿元。其中，2018年4次降准释放资金3.65万亿元，2019年5次降准释放资金2.7万亿元，2020年初至5月3次降准释放资金1.75万亿元。2020年5月15日，金融机构平均法定存款准备金率为9.4％，历史上低值到达过6％，仍有下调空间。
由上可见，面临经济下行的压力，我国正在实行扩张型货币政策，未来可能进步加大货币供应量，在这种情况下，一方面降准降息降低了房贷的资金成本，另一方面未来有可能加剧**，货币贬值。
2、财政政策
（1）赤字率和发行特别国债
提高赤字率、发行特别国债，是我国应对当前经济形势的重要政策工具，是特殊时期的特殊举措。《政府工作报告》明确，今年赤字率按3.6%以上安排，赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。积极的财政政策更加积极有为，政策措施力度空前。
（2）减税降费
今年的政府工作报告指出，加大减税降费力度。强化阶段性政策，与制度性安排相结合，放水养鱼，助力市场主体纾困发展。今年继续执行下调增值税税率和企业养老保险费率等制度，新增减税降费约5000亿元。前期出台六月前到期的减税降费政策，包括免征中小微企业养老、失业和工伤保险单位缴费，减免小规模纳税人增值税，免征公共交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐、文化体育等服务增值税，减免民航发展基金、港口建设费，执行期限全部延长到今年年底。小微企业、个体工商户所得税缴纳一律延缓到明年。预计全年为企业新增减负超过2.5万亿元。
由上可见，为了面对经济下行的压力，我国正在实施提高赤字率、减税降费等宽松的财政政策，以刺激经济。在宽松的财政政策刺激下，未来有可能**速度加剧，加速货币贬值。
（三）长期看人口
59.58%，这是2018年的中国城镇化率数据。随着经济社会发展，我国人口总量已从建国时的5.4亿人，增长至2018年13.9亿人，人口总量将近14亿。
出生人口数、出生率与经济社会环境、计划生育政策和育龄妇女人口数
庞大的人口基数，却并不意味着人口红利的取之不尽。根据2017年的人口数据：在我国的14亿人口中，95后占比最多，其次为80/90后和65/70后，这已经是自2014年以来，年轻人口连续下降的第三年。如果我们放大去看育龄女性的数据，更加明显的老龄化趋势让未来的人口结构昭然若揭。
二孩政策也并没能成为中国人口结构的“救星”——2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策，2015年10月，实施全面二孩政策。但二孩需求释放后，我国人口出生率在2018年还是走低。人口增速不断变慢，将一直持续到9年后的2028年。2028年，人口总量的拐点将到来。
TFR（总和生育率）是指一个国家或地区的妇女在育龄期间，每个妇女平均的生育子女数。国际传统上一般以15岁至49岁为准。我们计算出2018年15~49 岁女性对应的总和生育率为1.51。假设自2018年起，总和生育率维持在1.51的水平，那么2025年新生人口将降低至1351万人，人口拐点将在2028年到来，为14.29亿人。
人口负增长12年后，2040年中国0~20岁青少年人口占比将低于20%，而65岁以上老年人占比将超过20%。
（三）小结
短期看，我国受到疫情经济影响，未来经济面临着下行的压力，我们正在实行扩张型货币政策和财政政策，随着经济下行的压力进一步增大，未来货币政策和财政政策还继续放宽，在这种经济环境下，房贷利率目前应该处于历史低位，目前房贷的借贷成本较低，同时未来通胀速度加剧，实物资产还有抵御**的功能；对于短期内有购房刚需的人来说，此时购房的贷款成本较低，同时有抵御通胀的功能，如果此时具备首付的支付能力，建议此时买入。
长期看，未来中国人口拐点可能将于2028年左右到来，参考日本的房产市场，人口拐点早于房市拐点两年来临，因此有可能2030年左右中国房价出现拐点，因此，对于投资性需求来说，未来随着人口负增长，持有房产出租的收益率较低，同时房价增幅也将回归理性，未来房产作为投资产品的收益率未必高于其他资产；当然，还要区分一线城市和二三线城市的房产，一线城市由于其教育、医疗、工作机会等优势资源，未来很长一段时间会有较多的人口流入，受人口老龄化和人口拐点的影响不大；而二三线城市由于人口流出等原因，未来的房价不一定会保持增长，甚至有下跌的可能，因此不建议投资性需求购入。
二、股价
截止2020年6月4日，上海A股平均市盈率为12.95，深证中小板市盈率为29.19，创业版市盈率为47.6，与历史市盈率相比，目前市场的市盈率处于低位；由此推断，未来股市有一定的上涨空间。
三、汇率
中国宏观经济基本面的持续改善，会对人民币汇率起到支撑作用，有能力保持人民币汇率在合理均衡的水平上基本稳定。
一方面，参照4月份态势，即使发生了诸如油价大跌、全球新冠肺炎疫情蔓延等事件，全球外汇市场的波动均有下降；另一方面，中国疫情防控态势持续向好，各项经济活动都在稳步恢复中，市场对于人民币汇率的预期偏稳定，很少做方向性的押注。
未来国际资本继续流入的可能性很大。中国经济恢复较快，企业盈利会有相对较好的表现。当前，国际资本更青睐美元资产，待美元流动性进一步释放后，才会有更多资金流入中国等新兴经济体。

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