中国未来房价、股价、汇率走势分析-刘思卓-18211756

本帖最后由 lsz 于 2020-6-5 10:49 编辑

财富管理作业第二周
根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势。
(1)房价与股价：先看国际环境，2020年3月，为应对疫情及油价对美股的负面冲击，美联储宣布实施无限QE，也就是简单粗暴地美联储印钱政策，受疫情影响较大的发达国家也纷纷跟进了财政刺激政策。美联储放水可能会引发全球资产泡沫化，贬值的美元进入世界各经济体，**危机的概率进一步加大。因为早在这次疫情之前，全球已经踏入了货币长期过剩的周期。并且，欧美各国正在利用疫情加速完成国内产业的“去中国化”，考虑到中国进出口总量对名义GDP贡献已超过30%，“去中国化”将对我国名义GDP 总量至少产生10.5%的负面影响。
再看国内环境，今年我国一季度的GDP增速为-6.8%，国内各地财政收入普遍回落，但各项支出仍在增加，因此，地方政府迫切需要资金支持。而土地出让收入恰恰是政府基金性收入的大头，占比约90%。在这样的情况下，地方政府的推地意愿必然是强烈的。受疫情影响，目前国内土地市场政策整体趋向宽松。各地为了缓解房企经营困难，纷纷出台边际性宽松的土地政策。我们正处于整体宽松的货币环境之中，国企、民企的融资成本大幅降低。相较于一季度，房企资金端的压力得到了缓解。因此，从开发商的角度来看，开发商也必然会增加在土地市场上的投入。至于房地产相关的政策，今年的两会尽管“房住不炒”再次被重申，但假如结合到积极的财政政策与货币政策，房地产市场仍然具备一定的潜力。如宽松环境下的经营贷用于住房消费贷款，尽管这是违规行为，但从深圳的前例来看，仍然具备大量的操作空间。在推进要素市场化配置改革中，股市与楼市亦可能轮动上涨。在这样的情况下，由于一二线地方市场具备更稳定的基本面，且量化宽松对楼市的影响大概率会在一二线城市率先体现，品牌房企回归一二线拿地的意愿更强烈。因此，一二线城市一季度的土拍率先升温。分区域来看，华东区域（尤其长三角重点城市）和华南区域整体土拍热度较高，前者具备更好的经济发展基础，后者则受到粤港澳大湾区的利好。随着国内疫情结束，居民购房需求逐渐释放，以及房企回款的需求，3月以来各地住宅加速推出，各城市3月住宅供应量环比均大幅上升，预计进入六月后，房企将加速推盘，住宅供应规模持续走高。
针对我国目前正处于货币富余的状态。而股市和楼市是中国政府消化富余货币的主要市场。为防止资本外流，很可能股市开启牛市锁住富余货币，同时，房地产市场区域轮动接力货币蓄水池作用。2020年《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提出要“推动以信息披露为核心的股票发行注册制改革”，2020年两会明确“改革创业板并试点注册制”，通过做大直接融资货币池、同时控制股价快速上升，是消化富余资金的重要途径。而一旦上市企业套现低融资成本资金离场，那么房地产市场仍是比较好的投资标的。因此，我们预计2020年我国强化股市货币蓄水池作用，股价上涨，到了2021年，房地产市场接力轮动上涨。关于房价，可以预测2020年楼市仍然维持平稳状态，楼市难以出现大幅度宽松政策。考虑到疫情的影响，预计最早2021年1季度，房地产调控政策出现真正宽松。伴随着宽松政策的出台，房地产市场成交量将逐步提升，但价格整体仍会保持平稳状态。预计2021年下半年，房价才有可能快速上涨。
（2）汇率：2020年以来人民币对美元汇率再度走弱，未来两年仍然是可预见的美元相对强势时期，可以认为人民币汇率贬值主要是短期和周期性因素造成的，进一步贬值的空间十分有限。如果出现异常的波动或者国外投资者大举做空，我们的央妈必将重拳出击。当然目前来说还处在可控有序的区间内人民币汇率的波动有利于发挥宏观经济汇率调节和国际收支“自动稳定器”的作用属于增长的波动。经济运行和各国政策差异决定了双边汇率的总体走势。然而，无论是经济增长还是政策环境的差异，都难以解释人民币对美元的贬值。一方面，由于疫情控制得早、控制得好，中国经济率先复苏，在最新政策的支持下，经济运行可能优于其他主要经济体；另一方面，在非常时期，虽然我国加大了政策的逆周期调整力度，出台了一些非常措施，但稳健的货币政策取向并没有发生根本性变化。中美之间的差距处于历史高位。由此可见，经济增长、政策周期等趋势性因素并不是人民币贬值的驱动力。人民币贬值主要是短期和周期性因素造成的。主要原因是美元走强和人民币被动贬值。不过，考虑到中美两国经济增长的相对表现和政策环境，预计人民币后续贬值空间有限。