中国未来房价、股价、汇率的走势-18211780-庞卓珊

一、宏观政策对房价走势的影响
随着两会相继召开，两会政策重申“房住不炒”，旨在促进房地产市场平稳健康发展。回顾近三年两会政府工作报告关于住房政策的取向，我们发现政府一直贯彻“房住不炒”的理念，在宏观政策上也采取了相应的措施。面对经济下行压力，中央保持房地产调控定力，坚持“房住不炒”基调不变，调控内容写入政府工作报告，亦体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心，坚持住房回归居住属性。
财政政策方面，两会指出将“稳步实施” 房地产税调整为“稳妥实施”，表明房地产税会继续推进，但不会太快。在当前经济下行压力加大的形势下，若征收房地产税或将挤压居民的消费空间，且对楼市的稳定性也会带来一定冲击。
货币政策方面，5月25日，中国人民银行发布消息称，2018年以来，央行共降准12次，共释放长期资金约8万亿元。2020年初至5月3次降准释放资金1.75万亿元。此外，中国人民银行行长易纲表示，下一步人民银行将继续深化LPR改革。根据融360简普科技大数据研究院对66家银行位于全国41个重点城市的674家支行的统计监测，5月份全国首套房贷款平均利率利率为5.322%，套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11个基点，这已经是全国房地产利率连续第5个月下降了。
政策导向方面，京津冀、长三角、粤港澳大湾区仍然是今年政府工作报告中提及的重点，近两年雄安新区、粤港澳大湾区、长三角区域一体化规划纲要已先后印发，今年各规划也将加速落地实施，更细化的政策或将有序推进，对区域内城市之间的互联互通、资源的自由流动均将产生积极的带动作用, 长三角、珠三角等城市群户籍准入年限同城化累计互认也在率先推动，将进一步带动人口要素在区域内的流动。
虽然国家财政政策反映了财产税推进仍是大势所趋，但从短期来看，房产税的推进仍相对缓慢，而这部分冲击最大的当是投资型客户，会在一定程度上遏制房地产投资过热的情况。而在货币政策方面，LPR持续降息也为刚需客带来了利好，这会刺激相当一部分刚需客出手购房。从现阶段来看，中国刚需客的基数仍相当庞大，对房价影响力仍然巨大，这也为房价持续上涨提供了充足的驱动力。结合财政政策和货币政策来看，这是针对“房住不炒”打出的组合拳，遏制房产投机行为，推动刚需客群尽快解决住房难题。因而，在相当长一段时间，房价仍会持续上涨，但上涨速度将会越来越慢，并逐渐趋于稳定。
如果结合政策导向来考虑，房价在不同区域定必呈现不同的变化趋势。房价在重点发展区域的增长速度、增长幅度必然比其他区域发展得更快。

二、宏观政策对股价走势的影响
货币政策方面：资金面最宽松阶段已过，结构性宽松延续。2020年前几个月货币政策“量价”宽松，银行资金成本和国债收益率均大幅下行。降成本需求下国内降息周期有望延续，结构性宽松的货币政策将继续成为调节的重点，以增大对小微企业的支持力度。未来在引导贷款利率下行过程中，央行可能进一步通过定向工具加大对特定企业的支持力度，以提高政策传导效率。
未来政策不具备大幅收紧的可能性，政策松仍是大概率事件，对A 股而言，这是一个积极的政策信号。政策有望延续结构性宽松，股市方面，融资需求预计总体明显增加，不过对二级市场的实际影响可控，增量资金对冲作用下，下半年市场仍有望呈现净流入的状态，可能达到近千亿，实现股价上涨。

三、宏观政策对汇率走势的影响
近期离岸人民币兑美元汇率大幅下跌，盘中跌幅一度超300 个基点，汇率作为影响国内政策宽松的重要因素，汇率是否能够保持稳定将影响到国内政策宽松的节奏和力度。
非经济因素是导致汇率近期波动的重要原因。5月份人民币兑美元汇率走势整体呈震荡贬值态势，美元指数全月走势为先升值后贬值。导致5月份人民币汇率走贬的主要原因是5月份以来中美经贸摩擦有加剧迹象。
短期人民币兑美元汇率的走势主要取决于两股力量角逐：基本面和中美经贸摩擦。
从基本面来看，中国的疫情形势大幅好转，海外疫情在二季度仍处于高峰期。疫情的错位带来了中国与海外基本面的重大差异，二季度中国经济有望成为拉动全球经济增长的主导力量。从中美利差来看，当前中美10年期国债收益率利差保持在190个BP的高位，这大大提升人民币资产的吸引力，二季度中国资本账户可能会面临一定程度的资本流入，从而推升人民币升值。这意味着，从基本面来看，人民币兑美元汇率具有小幅升值基础。