根据宏观经济分析中国的房价股价汇率-黄元海-18211704

根据宏观经济分析中国的房价股价汇率

一、房价方面
（一）驱动房价的刺激因素——投资需求正在逆转。
流动性宽松和相对较低的资金成本是推动房价上涨的重要因素。目前，货币政策宽松、资金成本低以及“资产荒”的出现，极易引起资金抱团推高房价的现象，但监管层的态度是引导资金切实流向实体经济，我们认为本轮宽货币政策下，投资需求会被抑制，住宅价格涨幅会与名义经济增长速度相趋一致。
（二）驱动房价的供给因素——供给将趋向合理，驱动力减弱。
房价与住房库存周期、住房去化周期、人均土地购置面积呈明显反向关系。2020年初，住宅库存处于历史高位，去化周期呈现下降趋势，但下降空间有限；但是，像深圳等局部城市存在人均土地供应量小的矛盾，若未来土地要素盘活和供给优化，土地供给对房价的驱动力是在减弱的，若土地供应无法量不足，不及时，则会驱动房价上行。
根据最新的调价占比等先行指标显示一二线楼市已企稳回升，基本面向好。调增挂牌价小区数量占比是楼市的先行指标，调价占比以及议价空间等先行指标的走强预示着后续成交量与价格的走强。
二、股市方面
今年两会的《政府工作报告》提出以“六稳六保”为工作重心，淡化经济增速目标，优先稳就业保民生，稳住国内经济基本盘。政策宽松力度和目标定位都较为精准，说明决策层对于政策的细节把控较为谨慎。
与美股、港股主要指数相比，A股主要指数除创业板指高于历史中位数水平，其他指数市盈率均低于历史中位数，与标普指数和纳斯达克指数市盈率分位接近。以2011年1月1日至2020年5月24日为考察区间，目前A股市值/M2为27.9%、历史估值分位为43.7%，仍处于低估区间。
由于疫情仍在扩散、经济较为疲软，政策整体的力度和重心短期内不会发生改变，因此下半年市场主要仍将以结构性机会为主。建议重点关注下半年刺激内需提振的重要抓手，包括大消费和新老基建链条，抗疫特别国债投向的民生和防疫领域，包括医疗器械、医疗信息化等。同时，下半年进入美国大选的关键期，类似前期限制华为的事件有可能再度升级，疫情舆论和贸易关系都有可能成为政治博弈的重要工具。
三、汇率方面
2015年以来美元兑人民币的汇率呈震荡上行的走势。经济复苏预期下，欧美股市和商品整体走强，黄金和汇率受到中美关系扰动。股市和商品的核心逻辑仍在经济复苏，但同时也要关注**活动带来的扰动、疫情以及非农、ISM、PMI等数据情况。
短期人民币汇率震荡偏弱的概率较高，阶段性的贬值压力仍来自中美关系，未来升值修复则需要等待经常账户等因素的改善。汇率走势有以下几个判断：第一，外需尚有不确定性，经常账户逆差迅速改善需要继续观察，人民币对其他货币升值后整体实际汇率并不低，此外央行态度不算极端，虽对贬值有所顾忌但不会因此改变国内货币宽松取向，因此人民币暂时缺乏大幅升值的基础，需要等待经常账户等出现改善。第二，香港优惠待遇即使取消，关税领域形成的冲击微弱，四轮关税落地后的理论下限区间7.3-7.4仍成立，有底部支撑。第三，参考之前中美在经贸领域谈判过程，后期在科技、政治等领域的摩擦或也会面临长期存在+短期升级的情况，这意味着人民币在震荡过程中，阶段性面临贬值压力的概率依然存在。