中国未来房价股价汇率的走势分析 18211647 陈锦荣

中国2020年一季度国内生产总值（GDP）同比下降6.8%，这反映了新冠疫情导致国内经济活动被严重抑制所带来的巨大负面冲击。面对更加复杂的国内外环境，中央多次强调积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性的合理充裕，二季度政府工作报告中提到降息降准，为经济恢复发展提供更有利的金融环境。同时，中央加快启动新一轮基建，有效扩大内需，对冲疫情影响，在利好政策支持下，二季度我国消费和投资有望得到一定程度地提振，推动经济逐渐恢复，但进出口受海外需求及供应能力弱化影响，将拖累二季度经济增速反弹幅度。

   对房地产市场而言，短期相对偏松的金融大环境下，房企融资将略有改善，但中央对房地产金融监管力度不放松，坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，企业资金改善空间有限。另外，在利率新政下，5年期LPR存在一定下行空间，房贷利率或将伴随LPR的下调有所下移。需求端，受疫情冲击影响，居民收入预期普遍下调，需求入市将更为谨慎。一二线城市表现出的出色管控能力和民生保障服务将有助于提升其人口吸引力，加速人口向一二线城市聚集，这也将推动行业投资重心进一步向一二线城市聚焦。
   降息降准，购房者的资金成本下降；一二线城市的人口聚集效应，购房需求仍然旺盛；货币增发导致的现金贬值，购买实物资产对抗通胀；这三方面都是利好房价上涨的，但由于中央坚持房住不炒的定位，防止房价大起大落导致的金融风险，所以我判断，一二线城市房价会略涨，涨幅大于**，而三四线城市保持不变。

   对于股市而言，在史无前例的全球政府举债和央行印钞的背景之下，货币趋于贬值，通胀预期重燃。相比于持有几乎没有回报的现金类资产，在货币增发和通胀回升的背景下，股市也是重要的保值资产。
   随着A股市场供需关系实现正向循环、注册制与退市机制构建资本市场新生态，下半年的经济基本面处于内需向上，外需向下的交错期，内部流动性整体宽松、政策托底和改革红利频出的利好都有利于股市。上证指数目前2900多点，从长期来看，仍有较大投资价值。从股市周期来看，7年左右会有牛市出现，2015年以后，下一次牛市有可能在2021或2022，个人认为可配置行业龙头的股票资产。

   对于汇率，今年以来，人民币汇率出现一定幅度的贬值，美元人民币汇率从年初的6.96提升到最高的7.177。中美摩擦升温毫无疑问是短期左右人民币汇率表现的主因，短期内仍有较大不确定性。另外美国取消对香港的“特殊待遇”，香港作为大陆吸引外资和转口贸易方面的口岸与全球金融中心将受到一定的冲击。在短期之内，可能从风险偏好和资金流动等角度导致人民币的阶段性贬值压力。
   基本面来看，中国最早从疫情中恢复，高频数据显示经济正在快速恢复。4 月份我国贸易顺差 3181.5 亿元，同比大增，海外旅游、油价下跌等对中国外汇收支平衡影响均偏正面。中美利差的角度看，中国资产更具吸引力。因此从基本面的角度看，人民币汇率不具备大幅贬值的基础，我认为临近7.2之后，人民币汇率继续贬值的空间不大，下半年有望回到 7 附近的合理区域内波动。长期来看，人民币汇率稳中有升的基本趋势不变。