2+根据宏观经济分析中国未来房价、股价、汇率的走势+21211600+黄玉玲

1、对中国未来房价的看法
结论：未来房价整体走高的概率不大，核心地段核心位置有上涨可能，其余房产大幅增值可能性不大。

理由：
（1）经济疲软，房价虚高，生育成本给居民造成较大负担。
2021年上半年，我国居民负债率达到了65%，国际普遍认为，这个数值的极限在70%。
有数据显示，中国城镇居民在1998年收支结余的18.9%用于买房，到2008年，这一数据变成了56.7%，而在2018年，这一数据是93.9%，到了2019年6月，这一数据是110.8%，这意味着维持生存的基本开支都难了，中国消费者几乎全部的资金都用于买房了。
此外，随着新生儿出生率下降，中国人购房刚需呈断崖式下跌。80、90后作为伴随城镇化成长的一代逐渐完成买房、结婚、生子任务，但生育数量明显不及上一代，中国差不多已经走过了房产的需求期，因此目前过量的房产后续难以有足够的人口来维持增长。
（2）二次房改、保障性租赁房建设等政策给房市稳定提供坚实后盾。
我国楼市保持高度发展趋势达到24年（从1998-2022），不得不说，房地产为经济、城市化作出过巨大贡献。然而房价并不会一直保持高速上涨，早2008年，就有学者、专家发现商品房一家独大所带来的问题，开始提出“二次房改”，希望改变楼市现状，根据住建部公布的数据显示，未来3年（到2025年），全国计划建设筹集保障性租赁住房达到870万套，累计投资超过30000亿元，可解决全国2600万人住房困难问题，其中一线城市新增体量相对较大，四个一线新增保障性租赁住房量占比达到40%-45%，可以看出，“十四五”期间才是保障性租赁住房快速推动时期，由于保障性租赁住房门槛、成本均有所降低，
对于新建商品房、二手房、个人房东而言，意味着住房需求再次被分蛋糕。除了加快保障性租赁住房建设以外，商品房的金融性仍受到金融管控政策（三线四档）影响，根据监管方要求，针对试点房企“三道红线”指标要求在2023年6月底之前全部达标，2023年底之前所有房企全面达标，从2022年房企的三道红线变化可以看出，虽有一定好转，但距离达标要求仍有一定差距，也就是说，未达到“三道红线”指标的房企，未来三年的日子都不会好过（融资受限）。

因此，房产再度整体上涨概率不大。投资关注一线城市核心地段的核心位置还有部分上涨空间，其余城市的房价能跑过**就不错了。

2、对中国未来股价的看法

结论：股市进入慢牛状态，选准细分赛道才能获得高额回报。

理由：
中国居民历来两大投资出口——房产和股市。当房产的流动性逐步减弱，剩余的资金将会投入到股市当中。资金（投资）需要出口，当房产无法成为有效增值出口的时候，股市就会是承接资金入场的水池。前提是，经济逐渐修复，居民储蓄逐渐增长。
从时间上看，中国股市还是相对比较年轻；从操作上看中国股市属于投机市，同时股市波动幅度比较大，大约是51.1%，远远高于世界主要股市，股市换手率比较高，
从政策上看，中国的股市属于政策市，发展和运行中的问题都是通过政府干扰进行解决，不能很好依靠市场自身运行规律解决。目前股市还存在很多问题，比如发展会出现过渡性繁荣，产生大量股市泡沫，泡沫挤压会导致股市迅速萎缩。另一个股市发展持续低迷，价值被低估，股市会长时间难以走向正常轨道。
根据今年的GDP增速和房产资金逐步投入到股市上来看，股市整体应该还是进入到牛市状态，应该是慢牛的过程，同时要谨慎选择行业细分赛道，看好芯片（已经萎缩一年多了，应该会逐步修复）、新能源、高端制造等行业。

3、对中国未来汇率的看法

结论：汇率还是会依据美元走势预期为基础，大幅升值的可能性不大。

理由：
由于经济复苏不明朗，美欧等国酝酿量化宽松货币政策，美元对世界主要货币汇率持续走弱，以美国为首的发达国家认为，中国因人民币汇率收到低估而在对外贸易中占据不正当竞争优势，人民币面临较大的外部升值压力，但仍有温和上涨空间。
3月初至今，在岸人民币兑美元已下跌超500点，离岸人民币兑美元已下跌超600点。3月第二周以来，人民币兑美元汇率转而走低。3月7日-3月11日，A股北上资金净流出超360亿。风险情绪主导了人民币汇率本波的短期波动。“跨境资金流动”扰动汇率并非首次，自2015年“811”汇率改革以来，权益市场中，北上资金曾出现过5次快速净流出。其中，在2018年10月、2020年3月与2020年8月三次的外资净流出中，随着市场担忧缓，人民币转贬为跌。但在2015年10月与2019年3月的两次北上资金外流期间，人民币汇率快速贬值，在资金企稳后人民币仍延续贬值态势。
多位业内人士表明，后续跨境资金流出的趋势主要将取决于具体措施的落实，与市场信心的最终恢复。中期看，随着外部冲击的弱化，人民币汇率将重归基本面驱动。