60岁前人养房60岁后房养人以房养老悄然兴起

随着人口老龄化的到来，养老问题已经成为摆在市民面前的一个现实问题。“以房养老”也再度引起社会各界关注。日前记者就此进行了调查和走访。
　　据了解，目前哈尔滨市人口老龄化问题十分突出，60周岁以上的老人有122.4万，占全市户籍人口的12.4％；80岁以上老年人有16.4万人，占老年人口数量的13.6％；空巢老人达53.9万人，占老年人口数量的47.8％；部分丧失和完全丧失自理能力的老人有21万人，占老年人口数量的17.3％以上。据测算，哈尔滨市的老年人正在以每年3％的速度递增，这意味着每年都会新增老人近4万，哈尔滨市已进入老龄化社会，养老服务的难题越来越凸显。
　市老龄委相关部门负责人介绍，当城市的空巢家庭越来越多时，一些社会问题就会不断显露。空巢家庭是生命周期中的一个阶段，所谓“空巢”，是指子女长大成人后从父母家庭中相继分离出去，只剩下老年一代人独自生活的家庭。而一旦配偶去世，则家庭生命周期进入鳏寡期。在空巢期与鳏寡期，老年人生活中容易面临各种实际困难。
　　探索“以房养老” 提高生活质量
　　据市房产住宅局相关负责人介绍，“以房养老”是一种“倒按揭”养老模式，本质上是一种住房养老的财务证券化的模式，在国外又被称为住宅的期货化、住房反向抵押贷款，指的是房屋产权拥有者把自有产权的住房抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估抵押住房人年龄、生命期望值，以及预计房主去世时房产的价值等因素后，按月支付给房主一笔固定的现金。老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世后，房产就归属于银行和保险公司等金融机构。
　　据市民政局一工作人员算了一笔账，以拥有价值200万元住宅的65岁男性为例，采用倒按揭模式将自家房产抵押给保险公司后，每月大约可领取2万元现金，直至去世。而由于女性老人的平均寿命高于男性，若女性老人拥有价值170万元的房产，每月大约可获得1.4万元左右现金。
　　记者在调查走访中发现，许多哈尔滨市民对“以房养老”持肯定态度。其中年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族则表示非常欢迎。在我市一家私企工作的白领尹女士表示：“‘60岁前人养房，60岁后房养人’挺好的，加上养老金，退休后不但衣食无忧，还可以游山玩水，生活得更滋润。”
　　民间“以房养老” 市民受益匪浅
　　采访中记者了解到，虽然我市目前还没有正式推出“以房养老”，但哈市民间“以房养老”的却早已悄然兴起，许多老年市民从中受益。
　　我市某局机关的一位退休干部王先生今年69岁，他和老伴住在一套两居室的住房里，自己另有一套位于南岗区果戈里大街附近、使用面积45平方米的两屋一厨。子女各自成家，都有住房。王老先生和老伴退休金每月4700多元，经济（论坛新闻）上也比较宽裕。这套房子始终对外出租，每月800-850元。老人兴奋地对记者说：“每年一万元左右的租金正好够我们老两口每年一次外出旅游的费用。”
　　据了解，类似王先生这种“以房养老”的老人目前在哈尔滨大有人在。现在许多哈尔滨老人在海南购置了房产，一些“候鸟老人”春夏秋三季在哈尔滨，把海南的房子租出去或委托当地的中介机构代为打理，而冬季去海南，又把在哈市的住房出租，这样既把往返的路费等开销赚了出来，还提高了自己的生活质量。
　　据市民政局社会福利处处长石大庆介绍，哈市目前有各类养老机构上200家，床位10930家，含一日三餐在内，每月平均价位在700元左右。公办养老机构入住率达到90％以上，民营养老机构入住率也达到70％以上。入住的老人多数都有自己的住房，但是由于子女不在身边等各种原因非常寂寞，他们选择住进老年公寓，把房子出租，用租金支付住老年公寓的费用，多数人还略有盈余。而每月的退休金，则完全用于购买日常用品和改善生活。
　　采访中也有一些老年人对记者表示，房子住了大半辈子，都有感情了，想留给子女，还有部分老人在接受采访时表示，倘若子女不孝，则愿意选择以房养老。
实施“以房养老”　尚需破解难题
　　据市房产住宅局有关专家介绍，要使以房养老得以实现，需要满足3个条件：首先，拥有对房子的产权，这样才有出租或者抵押房屋的权利；其次，老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再者，老年人的经济状况适中。
　　他说，考虑到具体情况，首先遇到的是观念障碍。中国人的传统观念是，老人将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，令一些老人难以接受。此外，“以房养老”，必须辅之以透明、公正的法治环境。因为它涉及到房地产业、金融业、社会保障、保险以及政府部门等等，对这些领域的运作质量和监管水平要求相当高。
　　业内人士认为，“以房养老”似乎是目前最为合理，也最便于借鉴的养老模式。但要注意的是，在国情、社会制度和经济发展水平有着巨大差异的情况下，在发达国家取得成功的“以房养老”在我国实行，或许要经历诸多考验。
　　专家指出，倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命，潜在风险较大。同时，银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群，这不是短期内能够解决的。另外，我国尚未出台遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。据了解，在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35％—65％的遗产税，这也是国外更多人接受“以房养老”的重要原因之一。