[综合理财] 利率上升通道中的房贷规划

古先生，34岁，太太32岁，两人均有社保，育有一女，女儿5岁。目前有银行存款20万，黄金投资10万，房产有两套，其中一套是8年前购买的小房，当前价值110万，仍有17万贷款尚未偿还，每月还款1270元。另外一套是2009年6月购买的，当时的市价是200万。古先生付了2成首付款，即40万。其余的160万全部靠商业贷款，贷款期限25年。当时5年期以上的商业贷款利率为5.94%。目前该房市价上涨到了320万。古先生的月收入为2.1万元，年终奖5万，古太太的月收入8000元，年终奖2万，两人月生活支出为5000元，女儿每月需要的费用约2000元。汽车一辆，每月费用约2000元。给双方父母每月的赡养费共4000元。原本生活安排得妥妥当当，但随着2010年10月20日开始加息，目前5年期以上商业贷款的利率已上升到了7.05%，古先生每月的还款额从原来的10250元增加了1000元左右。古先生感觉到了还款压力在增加，如何缓解这种压力呢？
一、财务状况分析
先从资产负债情况和收入支出情况两方面来对古先生一家的财务状况做一个诊断分析。
资产负债情况分析
表1 古先生家庭资产负债表

从古先生的家庭资产负债表来看，家庭总负债占古先生家庭总资产的31.5%，没有超过50%的安全水平。不过，要注意的是，在计算古先生的资产时是按资产市值来计价的。由于资产市值容易发生变动，而这种变动会影响到资产负债率的变化。从古先生的资产负债表来看，有90%的资产是房产。这一比例使得古先生家庭的资产风险较为集中。一旦房产价格出现下跌，整个家庭的资产负债率会呈现上升趋势，从而使家庭的财务风险增加。比如，如果房产价格回落到2009年买房时的水平，那么古先生的两处房产价格将分别回落到68.75万和200万，假设其他资产价格不变，则古先生的总资产将缩水为318.75万，按负债170万计算，资产负债率为53.3%，将超过50%的安全水平，威胁家庭财务安全。另外，由于目前处于加息通道，贷款利率越来越高，对于通过商业贷款购房的古先生来说，贷款的还款负担越来越重。适当降低家庭负债比重，有助于缓解贷款还款压力，降低家庭财务风险。

收入支出情况分析
表2 古先生收入支出表

从古先生家庭目前的收入支出情况来看，夫妻两人的月总收入为29000元。其中，古先生的月收入21000元，占72%；古太太的月收入8000元，占28%。从家庭收入构成可以看到，古先生是家庭的主要经济支柱，是主要的收入来源。经过了解，古先生与古太太在同一家公司任职。这种状况也给家庭带来了一定的风险。如果两人所在的公司出现危机，家庭财务状况将遭受很大的冲击。
目前古先生家庭的月总支出为25520元。其中，日常生活支出为13000元，占51%；贷款月供支出12520元，占49%。古先生家庭日常支出占月总收入的44.8%，这个比例并不低，表明古先生家庭的生活开支较高，如有可能还需适当控制较高的生活开支。
古先生家庭的房贷还款占月总收入的43.2%，高于40%的临界水平，表明古先生的家庭财务风险较高。虽然从资产负债表中看到的负债率不高，但如前所述，负债率不高的原因是由于资产按市价计算所致。从房贷还款占月总收入的比重来看，古先生应设法降低每月房贷还款额，以降低财务风险，缓解还款压力。
二、理财规划建议
虽然古先生主要是在房贷还款上遇到了压力，但经过了解后发现古先生家庭并未有一个完整的财务规划。我们可以从应急准备、长期保障、教育、养老等方面先为古先生做好基本的规划后，再将房产还贷规划纳入进行调整，最终形成综合理财规划。
1.应急准备
前面的分析已指出古先生和古太太在同一家公司就职，风险概率高于其他家庭。加上古先生的家庭房屋贷款还款在每月收入中占比很高，因此一旦遇到意外情况，对家庭财务可能产生巨大的冲击。做好应急准备是应付家庭紧急情况的重要措施。对于古先生家庭来说，应急准备应为6个月最佳，且要覆盖房屋贷款还款额。按古先生和古太太目前自身必需生活支出为5000元/月，加上女儿生活支出2000元/月和房贷支出为12520元/月，因此要准备117120元作为应急资金。这么高金额的应急准备是因为古先生家庭贷款还款的财务风险高所致。
2.长期保障
古先生和古太太都有社保，基本保障已经有了。但古先生年近35岁仍没有购买任何商业保险，这对于有高额房贷和子女的家庭来说，长期风险防范明显不足。也正因为缺乏长期保障，所以古先生的资产90%是房产，除黄金投资外，并未进行其他投资。如果做好了长期保障，家庭的其他财务资源就可以释放出来进行一些较长期的投资或理财，以帮助实现更长远的规划。没有做好长期保障，钱也就只能存在银行用以应对未来可能发生的意外。根据“双十”原则（保额为年收入的5-10倍，保费为年收入的10%），按月收入计算的古先生的年收入为25.2万，其保额的最低额度可设置为126万，年交保费控制在25200元以内。古太太的按月收入计算的年收入为9.6万，最低额度可设置为48万，保费控制在9600元以内。以上保额合计为174万，刚好可以覆盖房屋贷款。具体产品搭配可咨询第三方理财顾问或保险顾问。年保费可从年终奖中提取。
3.子女教育
经过进一步深入了解，古先生对于女儿未来的期望很高，希望为孩子18岁时准备60万的教育金。经测算，按8%的年均投资收益率，从孩子5岁起，每月投资2200元左右即可在她18岁时筹备到60万的教育基金。
4.养老规划
古先生未来工作26年就要退休了。由于之前都只是通过社保进行了一些基本养老金的筹备，如果想使退休后的生活质量与退休前保持一致，则需要自己再另行筹备额外养老金。假设古先生60岁退休，一直活到85岁以上，那么就需要筹备退休后至少25年的生活费用。身为女性的古太太则面临更大的养老问题，因为古太太的退休时间早，需要筹备55岁-85岁期间30年的生活费用，而筹备时间仅从现在32岁到55岁，即只有23年时间筹备。在**率为3%，退休后的投资收益率与**率相同的假设下，按古先生和古太太两人目前的生活费用5000元计算，需要准备355万元的养老金。如果其中的50%由社保满足，另外50%自行筹集的话，可通过每月定投2252元来筹备177.5万元的养老金。
5.房贷规划
根据上述规划，古先生家庭的每月财务资源节余为29000（月收入）-25520（月支出）-2200（子女教育投资）-2252（养老投资）=-972元。古先生目前的月财务资源无法满足上述基本目标，缺口为972元。
由于古先生的月支出中房贷还款比重较高，这不仅占用了满足其他财务目标的资源，也使古先生家庭的财务风险增大了。因此最佳的解决办法是设法降低月支出中用于还贷的金额，并将节省出来的月财务资源用于满足其他长期目标。特别是在目前一次性投资风险较大的情况下，通过每月定投的方式能以一个较低的市场价逐步购入一些投资性品种，经过耐心的等待之后收获的投资回报能用于满足未来长期目标。
目前古先生的资产中有活期存款20万和黄金10万，这两笔资产是可以用来提前偿还房贷的。银行存款的收益低，不用来还款的话，相当于是给银行打工。但并非要全部用来偿还房贷。按应急准备的测算来看，古先生需要预留10万左右应付6个月的生活支出和房贷。所以能动用的活期存款仅为10万。由于古先生之前投资的黄金已经涨幅不小，目前黄金走势的不确定性较高，因此建议用黄金投资10万和活期存款10万提前偿还贷款，这样能使每月贷款还款额减少1500元左右。既能弥补上述972元的缺口，还有部分节余可灵活支配。如果只需弥补972元的上述缺口，可只用黄金投资5万与活期存款10万提前还款。
三、实施策略
1.从银行存款20万中留出10万作为应急准备金，其中5万可以活期或定活两便的方式保留，另外5万可投资货币基金。
2.向可靠的保险顾问或第三方理财机构咨询如何在家庭保费控制在3.5万范围之间获得至少174万的保障额度。
3.可用银行卡开通两个基金定投账户，一个账户每月定投2200元作为教育基金账户。也可通过购买子女教育保险的方式储备。两者的区别在于基金不是强制性的，投资者需要有良好的投资习惯和坚持长期投资的信念，而保险是强制性的，部分保险还能在家长遭遇意外情况下仍帮助缴纳保费以保证孩子未来的教育基金。
4.古先生和古太太还可再开立一个养老定投账户，每月投资2252元作为养老基金。
5.将银行存款10万和部分黄金投资用来提前偿还部分贷款，缓解房贷偿还压力，并将一部分资源用来实现其他理财目标。
陈玉罡中山大学管理学院财务与投资系副教授

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