周剑锋：关于中国房价、股价、汇率的分析预测

一、关于房市预测
2018年12月中央经济工作会议指出统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。因此，2019年在宏观政策上是继续以供给侧结构性改革为主线，保持经济运行在合理区间。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求。
预计2019年，房地产市场供给增加，需求层面受经济下行压力加大、房价上涨预期下降、棚改计划减少等影响增长减缓，叠加房企还债高峰，短期内房地产市场将继续周期下行趋势。2019 年房地产市场发展的宏观政策环境、因城施策的行业政策环境将会边际放松，有利于减缓市场下行调整态势，稳定房地产市场。在楼市方面，为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，用政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等工具释放利好，尤其是央行的几次定向降准后，近期一线城市及多个城市首套贷款利率下调，给房地产市场带来积极信号，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。同时虽然2019年房地产市场发展政策环境边际放松，但经济下行、棚改计划减少、房价上涨预期下降等因素将加大市场下行调整压力，叠加市场供给持续增加、房企还债高峰到来，短期内房地产市场呈现稳中有降可能性较大，表现为房屋销售下降、新开工增幅和投资增速减小、房价下降城市数量增多。总的来看，估计2019年的房地产市场总体上将是一个交易量微降价格维持稳定的状态。
二、关于汇率预测
今年经济工作的重心已转换到保持经济运行在合理区间，保持经济持续健康发展和社会大局稳定上。对人民币汇率市场来说，稳定也将成为政策的基调。这意味着2019 年内外部压力有望缓解将降低人民币汇率的贬值预期。2019 年宏观因素仍将是影响人民币汇率走势的关键，随着内外部不确定性的缓解，人民币汇率的稳定性有望加强，贬值预期和空间将进一步受到限制。首先，随着国内宏观政策逆周期调节力度显著加大，中美利差虽处低位但经济下行对人民币汇率的压力将有所缓解。其次，随着美联储停止加息，美元指数有望转向回落。最后，中美贸易摩擦对人民币汇率的不确定性有望进一步减弱。因此，在内外部宏观因素好转的背景下，结合近期央行行长在记者发布会上释放的维持汇率稳定的信号，预计2019 年人民币汇率实际贬值空间将有限，有望跟随美元转弱而反弹，全年的波动区间有望在6.4至6.9之间。
三、关于股市预测
根据股利贴现模型（DDM），影响股票价值的股票期望收益率或贴现率在2019年的宏观经济形势下得到了改善，表现在：（1）广谱利率下行，全球流动性紧缩周期出现共振缓和，中国“宽货币”与“宽信用”并举；（2）风险偏好提升，中美谈判进展顺利，国内由去杠杆转为稳杠杆、监管市场化，习总书记战略提出“金融供给侧改革”对资本市场的定位提升。“金融供给侧改革”的核心主旨在于构建资本市场的优胜劣汰机制，加大直接融资的力度从而实现资源配置优化，为“高质量发展”主线下的“新经济”领域提供侧重支持。该“深化金融供给侧结构性改革”，与16-17年的“供给侧结构性改革”异曲同工。因此在宏观上看，国家政策从2013-2018年金融去杠杆逐级转向“稳杠杆”，股市在国家经济稳增长的大环境下，将稳定增长，启动慢牛模式。
总的来说，2019年房价、汇率、股市的总体表现是一个“稳”字。