买套二手房 告别“蜗居”时代

推广大使

　岁末年关之际，全国二手房成交市场非常火热，据业内人士预测，2009年前11月二手房成交量已经达到了231684套，这一数据已经接近了2006至2008年总和237020套。而近日，反映年轻房奴辛酸苦楚的电视剧《蜗居》热播，买房难，买二手房也难，房奴生活更难上加难。连《蜗居》中出演房奴的演员海清在接受采访时都说：“演完这个剧后觉得房子会越来越贵，所以就一狠心买了一套二手房。” 二手房与新房相比的优势在哪里？如何来选购称心如意的二手房？ 12月6日（星期日）晚上24点，湖南卫视《听我非常道》主持人邀请北京银行金融理财师，高级客户经理陈柳，北京中原房地产经纪有限公司高级区域经理，资深房地产经纪人龚虎、刘冬做客节目，精彩解析二手房交易全攻略，带你告别“蜗居”时代。

　　龚虎：“买二手房，房产证最重要，在过户前，还要注意卖房者是否结清所有费用，要以近期票据为准”

　　刘冬：“如果考虑以租养房，建议买一些地段好、户型小的稀缺房源，其租金和投资回报率可能更高”

　　陈柳：“如果有刚性需求，或想改善住房环境，在力所能及的范围之内可以买房”

　　二手房PK新房

　　寒流来袭，二手房交易市场持续升温，10月以来，全国各大中城市二手房交易市场成了人为煮沸的“暖冬”，北京11月二手房成交破3万，环比涨幅高达50％，同时，上海、深圳、天津、南京等城市均大幅上涨。二手房交易市场为何火爆？ 北京银行金融理财师陈柳指出，首先，资金方面是一个考虑，客户手中的资金是有限的，当其准备在一个地段买房置业时，首先要考虑的就是预算，与期房或新房相比，二手房的设施会比较完善，同时交通比较便利，没有期房的一些风险，这些优势会让投资者的目光从新房转向二手房。 资深房地产经纪人龚虎认为，除了配套比较成熟之外，二手房在同等区域一般都会比一手房便宜。龚虎说：“因为很多开发商选择开盘的时候，新房价格都会比周边的二手房价格要略高一些，而二期比一期的价格还要高，以给购房者更多的信心。”

　　开发商对新房的定价，也会影响周边二手房的价格，但是二手房买卖双方回旋的余地比较灵活。并且流动性强也是二手房交易活跃因素。资深房地产经纪人刘冬认为，就买卖双方来说，开发商是比较强势的群体，购房者与开发商谈判的余地很小，而二手房双方之间的回旋余地很大。但开发商的定价对周边二手房影响也比较大，二手房业主会将其作为定价的一个基准。 “年关之前有些开发商已经不怎么卖房了，因为很多房地产企业的上市公司需要产品来体现业绩，今年的业绩已经完成了，需要留一些房子作为明年的业绩，所以出现了捂盘惜售的现象。而新房的产权证办理更需要一个时间，所以二手房的流动性强的特点就体现出来了，”资深房地产经纪人龚虎说。

　　一手房选开发商，二手房选物业？

　　买房置业对任何一个家庭来讲都是一个巨大投资，如何来选购称心如意的二手房呢？做客《听我非常道》的专家指出，挑选一套称心如意的二手房，首先，要选择正规的中介公司；其次，要考虑房子周边的生活配套设施是否齐全，交通是否便利；第三，要考察小区的物业公司。理财师陈柳说，购买二手房首先要考虑周边配套设施等信息，比如是否是一个成熟的社区，周边是否有幼儿园、学校以及养老院等，其次就是考察一下手中的现金流，看一下家庭个人收入以及家庭收入，在实际操作中，陈柳建议家庭收入的30％～40％以内用于房贷支出，这样不会影响生活质量。

　　购买二手房，一定要选择一家比较好的经纪公司。资深房地产经纪人刘冬建议，目前一个城市可能有数千家大大小小的房地产经纪公司，不同的公司提供的服务不一样，包括经纪人的专业知识以及专业程度也是不一样的，最关键的一点是，大的经纪公司其房源资源是很丰富的。资深房地产经纪人龚虎补充到：买二手房看房只是买房过程中的第一步，买完房之后要签署合同，还要给对方支付定金，中介公司后期还要帮购房者办贷款，办理过户以及物业交割等。一系列的过程走下来，需要分为七八个步骤，大中介公司的服务，是从头至尾比较晚上的，各个环节都会有把控，帮买房者规避风险，不正规的公司往往在签订合同收取佣金后，后续的服务内容会萎缩。

　　无论刚性需求还是投资，量入为出最重要

　　新房房价“节节高升”，二手房交易火爆，有人买二手房是为了结婚，有人是为了改善住房条件，也有人是为了投资需求。理财师陈柳建议：现在随着房价上涨，很多人认为把资金投资于固定资产上更能保值增值，所以现在越来越多的人投资于房产。对于30岁以内的人来说，购房首先考虑交通，以工作便利为第一条件，然后再考虑房价，基于这两点，市区内的房子都可以考虑。50岁以内的人如果为了改善居住环境，需要注意周边环境，比如治安、学校、医院等配套设施。岁数再大一些的购房者需要考虑养老和安静的环境等因素，包括一定要选择一个产权清晰的房子，因为以后可能会涉及到遗产问题。

　　专家还指出，如果购房者有刚性需求，或者想改善住房环境，在力所能及的范围之内可以买房。如果是用来投资，当房屋的成长率更安全的高于其他的投资产品的时候，购房就是比较合适的选择。但无论是自主还是投资，量入为出最重要。 资深房产经纪人刘冬建议：个人购买第一套房的贷款利率较低，如果买一套100万元的房产，而手中有50万元的话，建议拿出35万元左右用于购房，房款余下部分选择贷款，手中留有15万元左右的现金用于其他投资。如果考虑长远投资比如以租养房，手中也有闲散资金，建议可以买一些地段好、户型小的稀缺房源，类似这样的房子租金和投资回报率可能更高。