中国大都市圈房价走势-杨志伟 20211717

yangzhiwei

中国大都市圈房价走势

首先，从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中，前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向。

其次，房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利，并且多数国家的大都市圈房产是能够跑赢印钞机的少数资产之一。1970-2017年21个经济体本币房价增幅均不同程度超过各自CPI涨幅，中国香港、英国、新西兰在扣除CPI后实际房价年均增长仍能达3%以上，而日本、德国扣除CPI后实际房价增长接近于0。此外，从美国百年房价史看，1890-2017年美国房价年均增长3.21%，也高于2.64%的CPI年均增速。与本币名义GDP增长相比，1970-2017年21个经济体中只有新西兰、英国两个经济体房价跑赢，这意味着多数经济体房价只能部分分享经济增长红利。

再次，长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。比如，1970-2017年英国房价年均增长8.8%，虽高于8.2%的名义GDP年均增速，但仍然低于11.5%的广义货币年均增速；1960-2017年美国房价年均增长4.58%，而名义GDP和M2年均增速分别为6.48%、6.87%。从大都市圈角度看，在英国，1995年1月至2018年3月，大伦敦及周边地区房价多上涨4-5倍，明显高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍。在美国，1975-2017年，洛杉矶-长滩-格伦代尔分区房价年均增长6.6%，跑赢同期6.4%的M2增速。在日本，1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%，其他城市地价年均增长6.4%，同期M2年均增长约9%。

其次，结合任泽平研究报告《货币超发与资产价格：中国》研究发现，过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长了16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

结合全球房价的影响因素，以及我国过往的25年的M2年均增长情况，中国大都市圈（核心一线城市）的核心地段，未来大概率能跑赢通胀，具有一定的投资价值。

yangzhiwei

[发帖际遇]: yangzhiwei在大街上捡到金币6, 飞快的跑回家躲着,难道今天yangzhiwei有狗屎运？.

补充：


股市：符合资源、能源趋势的行业仍长期向好
相比于海外流动性收缩、通胀高位等不利因素，国内金融和经济环境相对稳定，政策支持下，下游需求逐步恢复可期，经济底的出现会对市场有明显提振。行业主线仍然是关注受益于国家长期战略支持或是短期稳增长政策托底的领域。然而，短期由于乌俄战争，疫情风险尚未结束，不确定性因素增多，两会的临近也推升了市场的观望情绪，横盘震荡或下行在所难免。长期来看，面对全球供应链出现的新的危机，在能源、资源、设备等领域面临严峻挑战，新能源、光伏、半导体领域仍有可为，板块方面仍需具体分析，秉持长期主义，耐心布局。


汇率: 保持合理均衡水平上的基本稳定
中国并不是完全浮动汇率，中国对汇率有管制，很难判断汇率走势。
大胆判断：短期，汇率应该会保持基本稳定；长期随着国力增强和GDP增长，存在上涨预期。