罗俊杰17ptmba《从宏观去分析中国房价，股价，汇率走势》

本帖最后由罗俊杰于 2019-3-10 21:13 编辑

从宏观去分析中国房价，股价，汇率走势，我是这么看的。
   大都市圈房价跑赢印钞机，构建居住导向的中国新住房制度。1)从全球视角看，我国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向。2)房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。3)从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。4)构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩；保持货币政策和房地产金融政策长期稳定；从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。房地产市场短期的供给存在一定刚性，需求变化往往是房价的重要决定因素，我们认为2019年房地产需求变化的两个最重要的变量分别是：一、房地产需求端政策的放松，例如限购和限贷；二、棚改货币化的逐渐退潮。
      棚改货币化退潮使得三四线城市面临的房价下行压力较大。2015年-2017年，棚改货币化比例快速上升，2017年达到67.7%。在棚改货币化的带动下，房地产市场销量大幅走高，连续3年高于历史平均水平。这样的棚改货币化在一定程度上使得购房需求前置，当其退潮之后，购房需求可能面临较大幅度的下行，预计过去受棚改货币化支撑较大的三四线城市的房地产价格面临较大的下行压力。
      房贷利率的下调会使得需求较强的一二线城市的房价面临较大的上涨压力。2017年以来，严厉的房地产限购限贷政策对一二线城市的房地产需求形成了非常有力的遏制，高企的首付比例和较高的贷款利率在一定程度上使得购房需求不断累积。在新的“一城一策”的调控基调下，我们发现全国购房平均利率已经出现了初步下行。2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，17年来首现环比下降，同时一线城市首套房贷款利率均出现回落。如果利率进一步下行，购房者的实际获房成本会继续下降，在拉动购房需求的同时，也为房价上涨留出了空间。
   股价受到几个宏观经济的因素影响
   一、经济景气度
   当经济由低谷向复苏阶段过渡时，投资者的信心开始大增，股票市场开始活跃，股价开始回升;在复苏阶段后期，股价的升温甚至比经济的实际复苏还要快。当经济进入繁荣时期的初期和中期，投资者的信心更大，预期收益更高，股价进一步上升。但到了繁荣时期的后期，由于银根紧缩，利率上升，企业收益相对减少，在危机到来之前，股价涨势便停止了，并开始下跌;在危机阶段，投资收益明显减少，金融环境趋紧，股价会进一步下跌。在萧条时期，经济不景气造成股价仍会在较低水平沉浮。
   二、**
   **主要是由于货币供应量过多造成的。货币供应量增加一开始能刺激经济，增加企业利润，推动股价上升。但是，当**发展到一定程度，利率会上升，从而又会使股票市场收缩，导致股价下跌。
   三、利率
   当银根紧缩、利率提高时，此时企业的融资成本提高，投资利润下降。当利率下调到一定程度时，部分资金会流入股市。在成熟股市，降息通常是重大利好。利率降低，存款利率所对应的市盈率将提高，这意味着即使在公司平均每股收益不变的前提下，股价也会升高。
   四、国际收支
   现代经济日益国际化、一体化，因而一国国际收支的状况也是影响股市的一个重要因素。一般情况下，当国际收支处于逆差状态时，政府为平衡收支将控制进口，鼓励出口，致使国内一部分投资从股市中流失，导致股价下跌。反之，股价将看涨。
   投资股票除了要洞悉整个大市场的趋势外，还要了解不同种类的股票在不同市况中的表现，有的股票在上涨趋势初期有优异的表现，如能源、机械、电子设备等类的股票;有的却能在下跌趋势的末期发挥较强的抗跌能力，如公用事业股、消费弹性较小的日用消费品公司的股票。投资者在进行投资决策时，不但要考虑经济周期还要考虑股票本身的特性，这样才能提高投资的收益。
   贸易顺差对汇率有正向贡献，但货币在两种情况下会表现较差。贸易顺差与一国汇率表现之间没有稳定的正向关系，印尼和俄罗斯等近20年来持续贸易顺差，但货币表现疲软。长期贸易顺差，但货币表现弱势，主要有两个原因：一是高通胀；二是发生危机。
   汇率本质上是两国货币之间的一种关系，可能是比价、替代等，也是大类资产配置的一种。投资者在两国货币之间进行选择时，是基于不同货币在不同国家的商品市场、金融市场中的回报率存在的差异来进行考虑的。
   未来一段时期，中国将继续保持一定的贸易顺差。很多人将贸易顺差作为看多人民币的主要理由。从日本、德国等熟悉的案例来看，长期贸易顺差确实有助于一国货币保持强势。但是我们也看到，部分资源国主要依靠出口原材料和初级加工品维持其长期贸易顺差，这些国家汇率往往受大宗商品价格影响较大，会出现剧烈波动并伴随长期贬值。