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2+分析中国未来房价、股价、汇率的走势+22211167+孟令希

1,关于房地产市场的趋势
     房地产的发展与国计民生是紧密结合在一起的,因此,无论是从稳定增长、发展城市、改善民生角度看,还是维护金融安全角度讲,都需要保持房地产业的平稳健康发展。但是由于近年房企暴雷不断,老百姓自己的房子也没有什么流动性,大家已经失去了讨论房价的热情。无论是房企还是普通的购房者对整个房地产未来的走势都比较迷茫。
     第一,中国房地产的市场规模
     过去20年,中国房地产业交易总量增长四倍的主要原因有四个方面:城市化、旧城拆迁改造、住房拆旧改造、人均住房面积增加。这些因素在未来几十年将逐渐淡出:城市化率增长放缓至约70%、旧城改造减少、人均住房面积基本稳定。从1998年到2008年,房地产业每年增长约25%,十年翻三番;2008年到2012年,增长约15%,五六年翻一番;2012年到2021年,增长维持6%-7%。
     2023年,商品房销售面积111735万平方米,比上年下降8.5%,其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元,下降6.5%,其中住宅销售额下降6.0%。2023年末,商品房待售面积67295万平方米,比上年增长19.0%。其中,住宅待售面积增长22.2%。
    第二,总量萎缩后,中国房地产建设的热点将集中在三大热点地区。
    在过去十年,中国房地产业出现了全民造房运动,但未来不会再出现四面开发的现象,而是将有三个热点地区体现10万亿的建设量:  
    1. 中心城市:除了计划单列市和直辖市省会外的中心城市,将成为房地产发展热点。  
    2. 大都市圈:超级大城市形成的城市圈,城市圈内的中小城市将成为房地产发展热点。  
    3. 城市群:人口在3000万以上的城市为核心,辐射四五百千米的城市群将成为房地产发展热点。  
    这预示着未来房地产发展将更加聚焦于中心城市、大都市圈和城市群,而非四面开发的普遍现象。
    第三,关于房价问题的判断
    未来十年,房价应趋于稳定,房价的平均增长率应低于等于GDP的增长率。具体应取决以下因数
    一是供求关系。房价涨跌首先受供求关系制约,供大于求则跌,供小于求则涨。这是基本的市场规律。
    二是货币供应。房价也是通货现象。流通中的货币如M2过多了,出现货币膨胀了,房子作为不动产自然也会水涨船高;相反,如果出现通货紧缩,房价也会跌。
    三是杠杆率。对居民来说,如果买房时按揭率较高,甚至接近零首付,房价会上涨;如果按揭率下降,房价会跌。对房地产企业来说,资产负债率上升,房价上涨;负债率下降,房价一般会跟着降。
    四是土地供应。一般来说,地价涨,则房价也会跟着涨;地价跌,房价也会跟着跌。
    五是预期因数。房地产既是消费品,也是资本品。人们总是买涨不买跌,预期在很大程度上左右着人们的房地产投资决策。如果人们一致预期房价会涨,人们回去买。同样,如果人们预期房价会跌,人们不会买,房价越跌越不买,直到人们的预期出现分化。
2,关于股票市场的趋势
     李录说过当我们投资一个国家的一家企业时,说到底,我们也是在投资这个国家。我们需要对这个国家有大致的了解。作为投资人,我们的分析要尽量保持客观理性,摒弃任何意识形态及情感带来的偏见,才能让对未来的预测大概率正确。在这些分析之上,我们就可以估测未来5年、10年甚至20年中国经济的增长前景。
     一,经济发展的三个不同阶段:今天中国与西方的位置
      刘易斯拐点是指工业发展到一定规模后,农村剩余劳动人口从过剩转为短缺的转折点。经过刘易斯拐点后,国家进入经济发展的成熟阶段,企业需提高设备投资、工资、工作环境,形成以中产阶级为主的消费社会,进入经济黄金时期。随着工资增长,企业将投资转移到发展中国家,本国劳动收入水平停滞或下降,进入后刘易斯拐点的被追赶阶段。西方国家在70年代进入第三阶段,中国已越过刘易斯拐点,进入成熟经济发展状态。在不同阶段,政府宏观政策作用不同,早期侧重财政政策,后期依赖货币政策,被追赶阶段再转向财政政策。中国处于黄金时代,政府应采取更多货币政策支持私营企业,对经济发展有益。
     二,中国经济的增长潜力
     1. 技术密度与经济增长直接相关,中国高等教育水平和人均GDP表明潜力巨大,工程师红利将推动经济转型。
     2. 城市化率关键,中国城市化率仅55%,计划未来20年每年1%速度城市化,将有3亿新消费者,促进经济可持续增长。
     3. 高储蓄率是优势,中国储蓄率高达45%,支持城市化、建设、制造业升级,资本市场改革关键解决高债务问题。
     三,我们为什么投资中国?
     中国和西方因地理位置的不同走出了不同的发展道路,政府在两种文化中扮演着不同的角色。中国历史上发明政治上的贤能制,领先于欧洲;西方发明经济上的贤能制,带领人类进入现代文明。中国在过去40年发现现代文明精髓,即科技与市场经济结合,凭借独特文化和治理优势。中国经历挫折后,走出刘易斯拐点,进入经济发展黄金期,追赶式增长助推中产阶级消费社会。中国文化和政策或有助避免中等收入陷阱,进入发达国家行列。高科研投入、受教育劳动力、城市化进程、高储蓄投资、稳定政治环境和巨大国内市场等因素推动中国发展。投资者看好中国因龙头企业优势、相对便宜和快速增长。
     整体来看,中国市场发展前景广阔,吸引着投资者的目光。而中国资本市场也要恢复投资功能、财富管理功能。
3,关于汇率市场的趋势
     央行于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点。这次降准主要影响大型银行(存款准备金率为10%)和中型银行(存款准备金率为7%),金融机构的加权平均存款准备金率将从之前的7.4%降至约7.0%。此次降准将释放长期流动性1万亿元。
    投资者期待更积极的政策支持以稳定经济增长。央行表态可能被视为政策模式积极变化,投资者可密切关注更多政策支持的迹象。
    如果政策支持可以稳定经济增长并提振市场信心,降息等进一步放松货币政策可能推动人民币兑美元汇率走强,而非拖累其走弱。尽管人民币兑美元在2024年初可能有所走弱,我们预计年底美元兑人民币汇率可能达到7左右。
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